Inmobiliario e hipotecario

Trámites previos de la compraventa: el contrato preliminar

Antes de formalizar la escritura pública en la compraventa de una vivienda, es común realizar un contrato privado entre el vendedor y el comprador, conocido como contrato preliminar o precontrato, popularmente llamado arras (Ver punto 4. Precio y arras). Aunque este contrato no es obligatorio, suele llevarse a cabo, especialmente cuando vende un promotor, y también es ampliamente utilizado entre particulares, sobre todo en áreas urbanas densamente pobladas, con el objetivo de asegurar la operación.

La ley reconoce el documento privado como un medio completamente válido para formalizar un negocio. Esto significa que, al firmar un documento de este tipo, ambas partes estarán legalmente obligadas a cumplir con su contenido, siempre y cuando no viole la ley. Por lo tanto, no se puede evitar el cumplimiento argumentando un cambio de opinión posterior o desconocimiento de lo firmado, sin perjuicio de las arras penitenciales (ver punto 4. Precio y arras).

Por esta razón, es crucial obtener asesoramiento adecuado antes de firmar un documento de esta índole. Aunque el notario no interviene en la formalización de estos contratos, puede ofrecer información sobre su contenido y aclarar cualquier duda que surja, y todo esto de forma gratuita.

Un consejo fundamental que cualquier notario dará es evitar firmar cualquier documento que no se comprenda completamente o del cual no se esté totalmente convencido.

Estas son algunas consideraciones importantes a tener en cuenta:

1.- Quién firma en nombre del vendedor: Cuando vende un promotor, generalmente firma el administrador o el representante legal de la empresa, o en su defecto, el promotor mismo. En el caso de una transacción entre particulares, el documento debe ser firmado por todos los propietarios, ya sea personalmente o representados por personas debidamente autorizadas.

Si la vivienda es ganancial, ambos cónyuges deben firmar; lo mismo ocurre si la vivienda es propiedad exclusiva de uno de ellos (no es ganancial), siempre y cuando sea el domicilio conyugal efectivo del vendedor.

Si el vendedor ha otorgado un poder notarial a otra persona para que firme el contrato en su nombre, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial del poder, no una simple fotocopia, y el poder debe incluir la facultad para llevar a cabo la venta. Por lo tanto, es recomendable verificar, al leer el poder notarial, si el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.

Si son los herederos del titular fallecido quienes pretenden vender la vivienda, es crucial asegurarse de que cuentan con la documentación adecuada y son los únicos con derechos sobre la misma. En caso de duda, es importante consultar a un notario, especialmente si el vendedor no es un heredero forzoso, ya que la fe pública registral se suspende durante dos años desde la fecha de fallecimiento del causante, según el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

2.- Estado de cargas de la vivienda: Es fundamental verificar si la vivienda está libre de cargas, tiene hipoteca o está sujeta a embargos. Para hacerlo, se debe solicitar una nota simple informativa al Registro de la Propiedad correspondiente.

Es común que la vivienda tenga una hipoteca, y el comprador deberá decidir si asume esta hipoteca o no. Esto implica aceptarla y convertirse en deudor de la parte pendiente de pago ante el banco o entidad que la concedió, o bien contratar su propia hipoteca. Dado que el comprador asume todos los términos de la hipoteca previa, es recomendable informarse sobre estos términos, especialmente la tasa de interés, plazo de amortización y comisiones acordadas, además del saldo pendiente. Lo más práctico es consultar con la entidad financiera para obtener asesoramiento. Para obtener más información, consulte la sección de Préstamos Hipotecarios.

3.- Cuotas de la comunidad de propietarios: Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, el comprador deberá pagar periódicamente las cuotas correspondientes. Es esencial verificar si está al día en los pagos o, en caso contrario, qué pagos están pendientes, solicitando esta información al presidente o administrador de la comunidad. Además, es conveniente obtener información sobre posibles derramas aprobadas por la comunidad, el monto de las cuotas y la frecuencia de los pagos. Si el comprador tiene la intención de cambiar el uso de la propiedad, por ejemplo, de local a vivienda o viceversa, o convertir la vivienda en una propiedad para alquiler turístico, o llevar a cabo cualquier otra actividad, debe informarse previamente en el ayuntamiento para verificar si es posible obtener las licencias correspondientes, además de la aprobación de la comunidad de propietarios, si los estatutos no establecen lo contrario.

4.- Precio y arras: El contrato preliminar debe especificar el precio de la vivienda, cualquier parte del pago diferido y la forma de pago, ya sea en pagos sucesivos para posteriormente formalizar la escritura pública o asumiendo la parte compradora la hipoteca existente. Es habitual incluir arras en el contrato preliminar, que representan una cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que se descuenta del precio). Las arras más comunes son las penitenciales: si el incumplimiento del contrato es culpa del comprador, perderá las arras; si es culpa del vendedor, este deberá devolverlas duplicadas.

Existen viviendas con precios máximos de venta establecidos, principalmente las de protección oficial. El organismo administrativo responsable de la vivienda en cada Comunidad Autónoma proporcionará información sobre si la vivienda está sujeta a esta regulación, cuál es su precio máximo y otras condiciones de compra.

5.- Gastos de la compraventa: Hay cinco tipos de gastos derivados de la compraventa:

El Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido comúnmente como Plusvalía Municipal).

La escritura pública en la notaría.

La inscripción en el Registro de la Propiedad.

Los impuestos (anteriormente denominados Derechos Reales). Para obtener información sobre su monto, consulte los Trámites Posteriores.

Los honorarios de la gestoría, que corresponden a la factura emitida por el gestor por realizar ciertos trámites.

Si no se acuerda nada en el contrato privado, o si se establece que los gastos se rigen por la ley, la parte

¿Qué implica una declaración de obra nueva?

La declaración de obra nueva es un trámite mediante el cual se registra en escritura pública la edificación o modificación realizada en un terreno. Con esta declaración, se actualiza el Registro de la Propiedad para reflejar la construcción erigida sobre el terreno o las mejoras efectuadas.

¿Qué comprende una declaración de obra nueva?

La declaración de obra nueva, plasmada en una escritura pública, implica la manifestación formal del propietario o copropietarios de una propiedad, donde se certifica el inicio o finalización de nuevas actuaciones, como la construcción de edificios, mejoras u otras obras análogas. Esta escritura puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para alinear el registro con la realidad extrarregistral. En el caso de edificios, se detallan aspectos como el número de plantas, la superficie ocupada en la parcela, el total de metros cuadrados construidos y, si es especificado en el proyecto aprobado, el número de unidades susceptibles de aprovechamiento independiente.

Variantes de la declaración de obra nueva

Se puede realizar de dos maneras según la etapa de construcción:

1. Obra nueva concluida: Cuando la construcción está totalmente finalizada.
2. Obra nueva en proceso: Se efectúa cuando el propietario necesita financiación para la construcción y desea hipotecar el inmueble en proceso.

Al finalizar la construcción, el propietario debe declarar su conclusión mediante un acta notarial conocida como acta de finalización de obra.

¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?

Para constructores o promotores, la declaración es obligatoria. En el caso de particulares que construyen para uso personal, la declaración es necesaria para gestionar suministros y, obligatoriamente, para vender, alquilar o solicitar un préstamo hipotecario.

Intervención del notario: Control de legalidad

El notario verifica la legalidad de la construcción, asegurando el cumplimiento de licencias, autorizaciones y requisitos legales, que incluyen:

1. Licencia del Ayuntamiento: Autoriza la construcción según un proyecto presentado y redactado por un profesional competente.
2. Certificación del técnico competente: Acredita la conformidad de la obra con el proyecto autorizado.
3. Coordenadas geográficas de la propiedad.
4. Seguro decenal: Garantiza la reparación de daños materiales causados por defectos estructurales.
5. Libro del Edificio: Debe entregarse a los usuarios finales y archivarse en el Registro de la Propiedad.
6. Cédula de habitabilidad o Licencia de 1ª ocupación: Requisito en algunas Comunidades Autónomas.
7. Certificado de eficiencia energética.
8. Inspección técnica del edificio: Obligatoria en algunas comunidades autónomas.

Se recomienda asesorarse con un notario para cumplir con los requisitos legales de manera efectiva.

Estos son los pasos que debe seguir un individuo al tratar con una entidad financiera para la adquisición de una vivienda, que es el escenario más común, aunque también aplicable a cualquier préstamo con garantía hipotecaria. Estos son consejos generales. En caso de cualquier duda, es recomendable consultar a un notario, ya que intervendrá en todo el proceso de hipoteca y puede ofrecer asesoramiento independiente, imparcial y gratuito sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.

Determinación del monto a solicitar: Es importante considerar únicamente los costos relacionados con la compra de la vivienda y la tasación, ya que por ley la entidad financiera cubrirá el impuesto, los honorarios del registro, del notario y de la gestión. Por lo tanto, el préstamo hipotecario solo debe cubrir los gastos de tasación.

Además, se debe tener en cuenta que las entidades de crédito generalmente no otorgan préstamos por más del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo en casos de financiación para la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, donde podría alcanzar hasta el 80% de dicho valor.

Recopilación de información de diversas entidades de crédito: Dada la importancia de la transacción, no se recomienda limitarse a consultar solo con el banco de siempre. Es aconsejable comparar las ofertas de diferentes entidades. Algunos aspectos a considerar son:

– Las comisiones que cobre la entidad.
– El tipo de interés aplicado: ya sea fijo o variable, y en caso de ser variable, el índice de referencia (Euribor, IRPH, etc.) y el diferencial que se añade al índice de referencia (el cual es un porcentaje fijo agregado siempre al índice de referencia).
– El plazo de devolución.
– Información básica sobre el préstamo hipotecario, incluyendo el capital otorgado, el plazo de amortización (número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, así como las implicaciones de amortizaciones parciales), el interés (tanto nominal inicial como el índice de referencia para revisiones posteriores, el diferencial añadido al tipo de interés revisado, junto con información sobre el tipo de interés máximo y mínimo, así como la cuota de amortización máxima y mínima, y un cuadro de amortización), las comisiones, y posibles vinculaciones, como la contratación de seguros contra incendios, de vida, de variación del interés, etc.

Interés: Este representa el costo del préstamo. Además de devolver el monto prestado, el prestatario debe pagar un porcentaje sobre el saldo pendiente en cada momento. Este porcentaje es el interés que la entidad financiera recibe por prestar dinero.

El interés puede ser fijo si se acuerda que permanecerá constante durante toda la duración del préstamo.

El «precio del dinero», o interés, fluctúa en el mercado. Si tu interés es variable, es importante monitorear la evolución del tipo de referencia seleccionado por el banco y su valor. Además, es esencial tener en cuenta que al tipo de referencia se le suma un diferencial establecido por el banco.

Es común que en los préstamos a interés variable se establezca un período inicial (el primer año o los primeros seis meses) en el que el interés es fijo. A menudo, este interés inicial es menor que el aplicado posteriormente, lo que resulta en cuotas iniciales más bajas que las posteriores a la revisión del tipo de interés.

TAE (Tasa Anual Equivalente): Para comparar diversas ofertas, es crucial prestar atención a la TAE, que representa el tipo efectivo pagado teniendo en cuenta las comisiones cobradas por la entidad de crédito, así como la forma y el momento en que se realizan los pagos. La TAE incluye no solo el interés nominal, sino también otros gastos y condiciones de pago. Para comparar los costos de los préstamos, es más relevante fijarse en la TAE que en el interés nominal. Si al analizar dos préstamos, uno tiene una TAE más alta que el otro, será más costoso, incluso si su interés nominal es más bajo.

Para conocer el tipo actual de las principales referencias para préstamos hipotecarios, se puede acceder a http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas/cuanto/cuanto.htm

Una vez aceptada la oferta vinculante, el banco enviará la documentación al notario de tu elección para que prepare la escritura pública del préstamo. Es crucial que tengas en cuenta que, a partir del 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, dispones de un plazo de 10 días para encontrarte con el notario que hayas seleccionado antes de la fecha programada para la autorización y firma de la escritura pública de tu préstamo.

Normas de Transparencia: Se proporcionará al prestatario, fiador y garante la información personalizada necesaria para comparar los préstamos disponibles en el mercado, evaluar sus implicaciones y tomar una decisión fundamentada sobre la conveniencia de aceptar el préstamo, con al menos 10 días naturales de antelación a la firma del contrato. Este plazo es irrenunciable. La documentación incluirá:

1. Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): que tendrá carácter de oferta vinculante para la entidad durante un período mínimo de 10 días hasta la firma del contrato.

2. Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE): Informará sobre cláusulas relevantes con los índices oficiales de referencia para fijar el tipo de interés, límites mínimos en el tipo de interés por la variación a la baja, vencimiento anticipado por impago, distribución de los gastos asociados al préstamo, entre otros.

3. Copia del proyecto de contrato: Detallando todos los gastos asociados al contrato.

4. Gastos: Información clara y veraz sobre los gastos del prestamista y del prestatario, especificando quién asume cada uno de ellos.

5. Seguros: Si se requiere al prestatario suscribir un seguro, se proporcionarán por escrito las condiciones de las garantías exigidas.

6. Asesoramiento del notario: Se advierte al prestatario sobre la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario elegido antes de autorizar la escritura del préstamo.

Recepción y remisión al notario: La documentación y una manifestación firmada por el prestatario, declarando haber recibido y comprendido su contenido, deberán enviarse al notario elegido por el prestatario por medios telemáticos.

Acta de Presencia: Antes de la firma del préstamo, el prestatario, fiador y garante comparecerán ante el notario elegido para recibir asesoramiento, previa verificación de la entrega de la documentación en tiempo y forma.

Negativa del notario a autorizar la escritura: Si no se acredita la entrega de la información requerida o no comparecen el prestatario y otros, el notario expresará esta circunstancia y no autorizará el préstamo.

Ventas Vinculadas: Se prohíben, salvo excepciones señaladas por la ley.

Préstamo en Moneda Extranjera: El prestatario tiene derecho a convertirlo a la moneda alternativa indicada por la ley.

Interés Variable: No se establecerá un límite a la baja del tipo de interés, y este no podrá ser negativo.

Reembolso Anticipado: Se podrá realizar total o parcialmente en cualquier momento, con límites y comisiones establecidas según el tipo de interés y el tiempo transcurrido desde la firma del préstamo.

Intereses de Demora: Estarán limitados a un porcentaje sobre el principal vencido y pendiente de pago, sin poder ser capitalizados.

Vencimiento Anticipado: Se detallan los requisitos para considerar al prestatario en mora y las acciones que puede tomar el prestamista en caso de incumplimiento.

Antes de la firma, el notario verificará en el Catastro y en el Registro de la Propiedad la inexistencia de cargas o limitaciones y proporcionará esta información.

Este es el último momento para aclarar todas las dudas, ya que una vez firmada la escritura, no habrá vuelta atrás.

Quién firma: Los representantes del banco como prestamistas; los prestatarios, quienes generalmente son los propietarios del inmueble hipotecado. También puede ocurrir que una persona reciba el préstamo mientras otra garantiza con su inmueble, denominado garante hipotecario.

Fianza: Ocasionalmente, el banco puede requerir que otra persona, distinta del prestatario, preste fianza. Sin embargo, esto debe considerarse con precaución, ya que en caso de impago, la entidad puede exigir al fiador el reembolso total del préstamo sin necesidad de demostrar la falta de bienes del deudor.

Documentos a conservar: Se aconseja guardar una copia simple de la escritura pública del préstamo hipotecario firmada ante el notario, así como los recibos de pago de las cuotas para verificar el cumplimiento de los términos acordados. El notario proporcionará una copia simple de forma gratuita, mientras que el registro de la propiedad enviará una nota simple literal de la inscripción de forma telemática y gratuita, indicando cualquier cláusula no inscrita y el motivo de suspensión o denegación, utilizando la dirección de correo electrónico del prestatario proporcionada en la escritura.

Inscripción del préstamo: Para que la hipoteca tenga efectos frente a terceros, debe inscribirse en el registro de la propiedad. Tras la firma, el notario enviará en línea una copia electrónica autorizada al registro, la cual tiene la misma validez que una copia en papel.

Plazo total: Es el número de años en los que se devolverá el préstamo. Cuanto más largo sea el plazo, mayor será la cantidad total de intereses pagados y, por ende, el monto total abonado.

Periodicidad de las cuotas: Generalmente, las cuotas se abonan mensualmente en la mayoría de los casos.

Importe de las cuotas: Es esencial para determinar la capacidad de pago del préstamo.

– En caso de interés fijo durante toda la duración del préstamo: Las cuotas permanecerán constantes durante todo el período. Los préstamos con interés fijo ofrecen la ventaja de conocer desde el principio el importe exacto a pagar cada mes y el total abonado al final del préstamo, aunque, por lo general, este tipo de préstamos conlleva un interés superior al variable.

– En caso de interés variable: Normalmente, hay una fase inicial con interés fijo y una segunda fase con interés variable por el mismo período. Durante esta última fase, se establece un tipo de interés de referencia (como el Euribor, la Deuda Pública, el IRPH, entre otros), al que se le suma un diferencial para calcular la cuota a pagar. En cada período de revisión (ya sea anual, semestral o trimestral), se aplicará nuevamente este tipo de interés acordado, ajustado según la variación experimentada desde la última revisión, sumado al diferencial, determinando así la nueva cuota para el siguiente período.

En cualquier caso, si el interés es variable, es recomendable solicitar a la entidad financiera un cuadro de amortización cada vez que se produzca un cambio en el tipo de interés, para tener una visión clara de la amortización de capital, los intereses pagados y el saldo pendiente. Si el interés es fijo, el mismo cuadro de amortización será válido durante toda la vida del préstamo, a menos que se realicen amortizaciones parciales, en cuyo caso se deberá solicitar un nuevo cuadro de amortización.

Posibilidad de amortización anticipada: Se puede realizar el pago adelantado de parte o de la totalidad del préstamo antes del plazo acordado. Cada entidad establece sus condiciones para esta opción.

El deudor, además de cumplir con el pago de las cuotas, tiene otras responsabilidades secundarias que también debe atender. Es necesario contratar un seguro para el inmueble hipotecado, generalmente de daños e incendios, aunque en ocasiones los bancos o cajas también requieren un seguro de vida, al menos durante el primer año del préstamo. Naturalmente, es obligatorio abonar la prima anual del seguro, si bien siempre existe la opción de cancelarlo, en cuyo caso se reembolsará el exceso pagado por el período no utilizado.

Asimismo, el deudor debe mantener al día el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de la comunidad de propietarios y, si corresponde, otros impuestos que puedan recaer sobre el inmueble, como los de naturaleza urbanística.

Existen opciones para negociar con la entidad financiera una reducción del tipo de interés o trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca condiciones más favorables.

1. Novación del préstamo hipotecario:  Se trata de un acuerdo con la entidad financiera para ajustar el capital, modificar el plazo de duración, las condiciones del tipo de interés, el método de amortización y otras condiciones financieras del préstamo. También puede incluir la modificación de garantías personales.

2. Subrogación del préstamo hipotecario: Consiste en cambiar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. La nueva entidad debe proporcionar una oferta vinculante con las nuevas condiciones, y no puede cobrar comisiones o gastos no acordados en esa oferta.

3. Cambio del tipo de interés o subrogación a un tercero como acreedor: Si se cambia de un interés variable a uno fijo, la comisión por reembolso anticipado no puede exceder la pérdida financiera del prestamista, con un límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los primeros 3 años del préstamo; después de este período, no se puede cobrar comisión alguna.

Es una operación posterior al préstamo, el último acto una vez que se haya pagado totalmente aquél. Cuando el préstamo se abona íntegramente, la hipoteca, que es la garantía de que ese préstamo se va a pagar y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro, que es la llamada cancelación.

La cancelación de hipoteca es una operación posterior al préstamo, siendo el último paso una vez que el préstamo ha sido completamente pagado. Cuando el préstamo se liquida por completo, la hipoteca, que es la garantía del pago del préstamo, se vuelve ineficaz. Sin embargo, se requiere un procedimiento formal para registrar esta extinción en el Registro de la Propiedad, conocido como cancelación.

Para llevar a cabo la cancelación, es necesario otorgar una escritura pública ante notario. Los costos de esta escritura son responsabilidad del deudor, es decir, de quien solicitó o se subrogó en la hipoteca. En esta escritura, no es necesario que intervenga el deudor; en su lugar, los representantes de la entidad financiera declaran que el deudor ha reembolsado el capital del préstamo junto con todos los intereses y gastos asociados. Solicitan al registrador de la propiedad que cancele la hipoteca. Una vez firmada la escritura ante notario, se presenta al registro para su inscripción. Una vez inscrita, la propiedad queda completamente libre de la hipoteca. Es importante destacar que la cancelación de hipoteca está exenta de impuestos.