Compraventa de un inmueble

La titularidad del inmueble es sinónimo de propiedad, es decir, indica qué personas son propietarias del inmueble y, en su caso, en qué proporciones y con qué circunstancias particulares. Como es lógico, la titularidad del inmueble debe ser acreditada por la parte vendedora, pues sólo el propietario del inmueble en cuestión puede autorizar su venta.

La parte vendedora deberá acreditar su propiedad a través del llamado título de propiedad, es decir, del documento que acredita que la persona que dice ser la propietaria del inmueble y que, por lo tanto, está legitimada para venderlo, efectivamente es la propietaria del mismo. Así pues, el propietario de la vivienda que debe venderse deberá aportar el documento que acredita que es el dueño de la misma, como por ejemplo la escritura de compraventa a través de la cual él adquirió la propiedad, una escritura de donación, o de aceptación de herencia o, en su caso, mediante la resolución judicial que le adjudique la propiedad (en el caso de un divorcio o de un proceso judicial ejecutivo).

El vendedor de la finca deberá aportar la copia auténtica de la escritura pública a través de la cual adquirió dicha propiedad en el pasado. Por ejemplo, puede ser una escritura de compraventa anterior, una escritura de donación, una escritura de aceptación de herencia, etc. o, en su caso, testimonio expedido por el Letrado de la Administración de Justicia de la resolución judicial en la que se adjudicó la propiedad al actual propietario. En cualquier caso, reiterar de nuevo que deberá aportarse una copia auténtica de la escritura, es decir, un documento público firmado originalmente por el Notario autorizante del instrumento con pleno valor jurídico frente a terceros. Con este documento, el vendedor de la vivienda acreditará indubitadamente que, efectivamente, es el propietario de la misma, cosa que garantiza que el comprador adquiere la propiedad de el inmueble en cuestión de quien está legitimado para ello.

Después de la venta, el vendedor mantendrá su título de propiedad antiguo, es decir, recuperará su escritura antigua, pero el Notario que autorice la nueva escritura de compraventa, en la antigua incluirá una nota conforme la finca ya ha sido transmitida, para evitar así que el vendedor pudiera exhibir esa escritura antigua en otra operación fraudulenta, protegiendo así el derecho del nuevo propietario.

La descripción registral de la finca es la reseña que se inserta en la escritura de todas las características físicas fundamentales que definen vivienda y que la permiten identificar e individualizar, englobando aspectos como su ubicación (calle, número, piso y puerta, y localidad concreta) así como sus características fundamentales, como por ejemplo su tamaño (número de metros cuadrados), el número de estancias, sus linderos, etc.

La descripción de la finca se halla contenida, tanto en el título de propiedad del actual vendedor, como por supuesto, en los datos registrales de la finca que constan inscritos en el Registro de la Propiedad correspondientes.

La información de la finca se obtendrá del titulo de propiedad que exhiba el vendedor del inmueble y, sobretodo, de la nota simple registral continuada, en la cual se detallará toda la información necesaria por parte del Registro de la Propiedad. Asimismo, mediante esta nota simple registral continuada, el Registro de la Propiedad tendrá la obligación de comunicar al Notario solicitante cualquier documento nuevo que se presente en relación a dicha finca, así como cualquier otra petición de nota simple de otro Notario, a los efectos de evitar así que se produzca cualquier negocio jurídico simultáneo que pueda perjudicar los derechos del comprador.

Efectivamente, si deseo comprar una vivienda, antes de la operación, como futura parte compradora resulta muy recomendable solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, pues pagando unos pocos euros (no más de 10€ aproximadamente) obtendremos un documento oficial, emitido por una institución pública como es un Registro de la Propiedad, que refleja mucha información de la finca, como por ejemplo sus dimensiones, y sobretodo, sus propietarios reales y, en su caso, las cargas que ésta pudiera presentar.  Así pues, si deseamos comprar una vivienda, a través de este trámite tan simple, que puede realizar cualquier ciudadano que tenga un interés legítimo, podremos saber si las personas que dicen ser propietarias de la casa o piso que queremos comprar lo son realmente, así como el estado real de cargas y gravámenes de la finca, de modo que si sobre la misma hubiere por ejemplo una hipoteca, un embargo, o cualquier otra clase de afección que pueda impactar en su valor, lo podremos saber de antemano y decidir la forma adecuada de proceder. Para solicitar una nota simple de una finca simplemente se debe acceder a la web de registradores.org y realizar la petición de forma telemática de un modo muy sencillo, previo pago del precio establecido, que como se indica, es mínimo.

Para proteger los derechos de propiedad de los titulares de inmuebles, el ordenamiento jurídico español tiene diseñado un doble sistema de seguridad jurídica preventiva, integrado en primera instancia por los Notarios, que son los funcionarios públicos que autorizan las escrituras de compraventa y, en segundo lugar, por los Registradores de la Propiedad, que son funcionarios públicos encargados de la llevanza de un Registro de la Propiedad, es decir, una institución pública que se encarga, para lo que aquí interesa, de registrar o inscribir los derechos de propiedad de las personas sobre las viviendas, dando publicidad a los derechos de propiedad de los titulares de los inmuebles así como protección de tales derechos frente a terceros. Así pues, para proteger adecuadamente un derecho de propiedad sobre una vivienda, lo procedente, más allá de adquirirla otorgando la correspondiente escritura pública, lo más aconsejable a todas luces es proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues con ello daremos publicidad a nuestro derecho de propiedad y nos beneficiaremos de todos los efectos positivos asociados a dicha publicidad registral.

En la escritura de compraventa se harán constar los datos registrales de la finca, pues con ello aseguraremos que la vivienda cuya titularidad se transmite es la que en realidad corresponde. A tal efecto, se detallará el Registro de la Propiedad en el que se halla inscrita la finca, así como toda la información relativa a dicha inscripción, como el número de finca, el Tomo, el Libro y el Folio registral.

Más allá del título de propiedad que pueda aportar el vendedor de la finca, el Notario que autorizará la operación, para asegurar que éste es el verdadero propietario de la finca, así como para conocer toda la información de interés para el comprador, solicitará al Registro de la Propiedad en el que se halle inscrita la llamada nota simple registral continuada, es decir, un documento expedido por el Registro de la Propiedad en el que se detallan todos los datos más relevantes de la finca, como su descripción, sus datos registrales de inscripción y, sobretodo, las personas que constan como propietarios de la misma y, en su caso, las cargas o gravámenes que puedan pesar sobre la finca. Asimismo, como ya se ha comentado, mediante esta nota simple registral continuada, el Registro de la Propiedad tendrá la obligación de comunicar al Notario solicitante cualquier documento nuevo que se presente en relación a dicha finca, así como cualquier otra petición de nota simple de otro Notario, a los efectos de evitar así que se produzca cualquier negocio jurídico simultáneo que pueda perjudicar los derechos del comprador.

A grandes rasgos, las cargas más relevantes y habituales que podemos encontrar en una finca son las siguientes:

1. Derecho real de hipoteca: Garantía en favor de un acreedor que ha prestado un dinero a un tercero (normalmente el propietario y para la adquisición del inmueble), respecto del cual, para garantizar su cobro, ha acordado con el propietario del inmueble la constitución de un derecho real de hipoteca, de modo que, en caso de impago, éste pueda instar un proceso de ejecución hipotecaria que tenga por objeto la venta forzosa de la vivienda para así conseguir los fondos necesarios para resarcir dicha deuda. En estos casos, si el préstamo garantizado aún está pendiente de pago, lo procedente será que en el acto de la firma, el comprador entregue el importe correspondiente a dicha deuda directamente a la entidad financiera acreedora (normalmente mediante un cheque bancario librado a uno de sus apoderados), a los efectos de cancelar económicamente esta hipoteca, tras lo cual procederá su cancelación registral en los términos que se detallarán más adelante..
2. Anotación de embargo o anotación preventiva de demanda: Situación en la que existe algún litigio que guarda relación con la finca o, en su caso, una deuda insatisfecha por el propietario del inmueble para cuyo pago se ha establecido una traba sobre la finca en cuestión. En tal caso, el vendedor deberá dirigirse, a través de los medios establecidos, al Juzgado en cuestión, a los efectos de solventar dicha situación, sin que sea para nada recomendable formalizar la operación hasta que esta situación no esté resuelta y la carga haya sido cancelada de la finca.
3. Afección fiscal: Los bienes inmuebles están sujetos, subsidiariamente, al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o, en su caso, al Impuesto de Sucesiones y Donaciones cuando se produce una transmisión de la propiedad, de modo que, si el obligado tributario no pagare dicha deuda, la administración tributaria podría atacar la finca, durante el plazo de 5 años, a los efectos de conseguir la satisfacción de lo debido. Así pues, a la vista de ello, si la finca que deseamos adquirir presenta una afección fiscal a alguno de estos impuestos, deberemos verificar que la misma tiene más de 5 años, en cuyo caso ya estará prescrita. En caso de que tuviere una antigüedad menor, lo procedente será solicitar al vendedor el justificante de pago de la autoliquidación del impuesto, con lo que nos aseguraremos que el mismo ya está pagado y que la finca no tendrá ningún problema con ello.

A grandes rasgos, las cargas más relevantes y habituales que podemos encontrar en una finca son las siguientes:

1. En tal caso, procederá gestionar la cancelación registral de dicha carga, a través del otorgamiento de una escritura de cancelación de hipoteca y su ulterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Para conocer más detalles al respecto, consultar el apartado de “Servicios” de esta web relativo a la cancelación de hipoteca.eal de hipoteca: Garantía en favor de un acreedor que ha prestado un dinero a un tercero (normalmente el propietario y para la adquisición del inmueble), respecto del cual, para garantizar su cobro, ha acordado con el propietario del inmueble la constitución de un derecho real de hipoteca, de modo que, en caso de impago, éste pueda instar un proceso de ejecución hipotecaria que tenga por objeto la venta forzosa de la vivienda para así conseguir los fondos necesarios para resarcir dicha deuda. En estos casos, si el préstamo garantizado aún está pendiente de pago, lo procedente será que en el acto de la firma, el comprador entregue el importe correspondiente a dicha deuda directamente a la entidad financiera acreedora (normalmente mediante un cheque bancario librado a uno de sus apoderados), a los efectos de cancelar económicamente esta hipoteca, tras lo cual procederá su cancelación registral en los términos que se detallarán más adelante..
2. Anotación de embargo o anotación preventiva de demanda: Situación en la que existe algún litigio que guarda relación con la finca o, en su caso, una deuda insatisfecha por el propietario del inmueble para cuyo pago se ha establecido una traba sobre la finca en cuestión. En tal caso, el vendedor deberá dirigirse, a través de los medios establecidos, al Juzgado en cuestión, a los efectos de solventar dicha situación, sin que sea para nada recomendable formalizar la operación hasta que esta situación no esté resuelta y la carga haya sido cancelada de la finca.
3. Afección fiscal: Los bienes inmuebles están sujetos, subsidiariamente, al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o, en su caso, al Impuesto de Sucesiones y Donaciones cuando se produce una transmisión de la propiedad, de modo que, si el obligado tributario no pagare dicha deuda, la administración tributaria podría atacar la finca, durante el plazo de 5 años, a los efectos de conseguir la satisfacción de lo debido. Así pues, a la vista de ello, si la finca que deseamos adquirir presenta una afección fiscal a alguno de estos impuestos, deberemos verificar que la misma tiene más de 5 años, en cuyo caso ya estará prescrita. En caso de que tuviere una antigüedad menor, lo procedente será solicitar al vendedor el justificante de pago de la autoliquidación del impuesto, con lo que nos aseguraremos que el mismo ya está pagado y que la finca no tendrá ningún problema con ello.