Contrato de arras

Por regla general, podemos definir a los llamados “contrato de arras” como un documento, de naturaleza privada, en la que dos partes contratantes, esto es, el propietario de un inmueble y una persona interesada en la adquisición del mismo, respectivamente, pactan las condiciones esenciales de una futura compraventa de dicho inmueble, la cual se formalizará en un futuro próximo (por ejemplo, uno, dos o tres meses), normalmente mediante una escritura pública ante Notario.

A tal efecto, para garantizar que dicho pacto se cumple, en dicho “contrato de arras” las partes pactan la entrega de unas arras, esto es, el pago anticipado de una parte del precio, el cual operará como garantía del cumplimiento de dicho acuerdo, pues en caso de que alguna de las partes lo incumpla, ello tendrá consecuencias económicas que se proyectarán sobre dichas arras, tal y como se tratará de exponer en las preguntas que se desarrollarán a continuación.

Así pues, por ejemplo, si Jesús es propietario de una vivienda que desea vender, y María, su vecina, está dispuesta a adquirirla, a los efectos de asegurar la operación, ambas partes pueden pactar un “contrato de arras”, en el que Jesús se compromete a vender esa vivienda a María, a cambio de 200.000 euros.

Así pues, por ejemplo, si Jesús es propietario de una vivienda que desea vender, y María, su vecina, está dispuesta a adquirirla, a los efectos de asegurar la operación, ambas partes pueden pactar un “contrato de arras”, en el que Jesús se compromete a vender esa vivienda a María, a cambio de 200.000 euros.

Para asegurar que dicho pacto se cumple, Jesús y María, si lo desean, pueden formalizar un contrato de arras, en el que ambos se comprometen a formalizar esta compraventa en una escritura pública, en el plazo de dos meses, y para asegurar el cumplimiento de lo pactado, Jesús y María acuerdan unas arras de 20.000 euros, de modo que María entregará a Jesús esta cantidad de dinero, a cuenta del precio pactado.

Asimismo, como se ha indicado, esta cantidad de dinero “adelantada” operará como garantía del cumplimiento del acuerdo alcanzado, pues si finalmente Jesús o María no formalizan la compraventa pactada ante Notario a la que se han comprometido, ello tendrá consecuencias para su patrimonio, tal y como se expondrá en preguntas posteriores.

• Todas las partes reúnan la documentación legal necesaria (títulos de propiedad, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, certificado de deudas con la comunidad de propietarios, etc.).
• En el caso del comprador, la obtención de la financiación correspondiente, si requiere de ella para la compra de la vivienda, como sucede en la mayoría de las ocasiones (análisis y aprobación de la operación de riesgo en el banco, firma de la documentación precontractual, firma del acta de transparencia, etc.).
• Concertar con antelación una cita en el Notario elegido para formalizar la firma, en función de su disponibilidad de agenda, etc.

• Imaginemos que sucedería si, durante este tiempo, aparece otro potencial comprador que ofrece más dinero al vendedor de la vivienda;
• O, por el contrario, el vendedor, en este lapso de tiempo, experimenta alguna nueva circunstancia personal que hace cambiar su necesidad de venta de la vivienda (por ejemplo, el vendedor se separa de su pareja y ahora necesita la vivienda que antes quería vender para vivir él en ella).

Muy al contrario de lo que creen muchas personas, la firma de los llamados “contratos de arras” es un acto muy importante y en el que las partes deben prestar gran atención (siendo incluso muy recomendable estar asesorado por un profesional del Derecho o del sector inmobiliario), pues dependiendo de los pactos que se alcancen y de la tipología de arras que se pacten, las consecuencias jurídicas negativas para las partes, en caso de un incumplimiento o de incidencias en el cumplimiento de lo pactado, pueden acarrear graves consecuencias jurídicas.

Asimismo, como se tratará de exponer en las preguntas posteriores, la naturaleza jurídica de los llamados “contratos de arras” es una cuestión compleja y difusa, con lo cual, es muy necesario desarrollar con detenimiento todo lo concerniente a este tipo de contratos tan frecuentes en el mercado inmobiliario.

Para que se pueda producir la venta de un inmueble, como es lógico, debe concurrir en primer lugar un concurso de voluntades entre dos sujetos, en concreto, entre el propietario de una vivienda que desea venderla, y entre un posible comprador que está dispuesto a pagar el precio solicitado para adquirir el derecho de propiedad sobre dicha finca.

Así pues, cuando un propietario de un inmueble desea vender el mismo, debe comercializar dicha vivienda por cualquiera de los cauces establecidos en la actualidad, ya sea mediante sus propios contactos personales (el clásico “de boca en boca”), bien recurriendo a profesionales del sector (como agencias inmobiliarias o agentes de la propiedad inmobiliaria) o, en su caso, a métodos más recientes y novedosos, como las páginas web de compraventa de viviendas. 

Ofrecida pues la vivienda al mercado, posibles compradores interesados visitarán el inmueble para conocer su ubicación, características concretas, dimensiones, calidades de construcción, servicios de la comunidad, etc. para, con todo ello, valorar la posibilidad real de adquirir el inmueble o no.

Así las cosas, si un potencial comprador finalmente encuentra la vivienda que cubre sus necesidades, será entonces cuando se inicie una fase de negociación con el propietario del inmueble, a los efectos de alcanzar un acuerdo sobre el precio al que, en su caso, se podría concluir la compraventa. En dicho proceso, cada una de las partes hará valer sus intereses, tratando de maximizar su posición, en el caso del vendedor, fundamentalmente tratando de conseguir el mayor precio posible y, en el caso del comprador, tratando de reducirlo al máximo, más allá de cuestiones adicionales que también pueden tener mucha importancia, como por ejemplo la forma de pago, el plazo para formalizar la operación, etc.

Concluida pues esta fase de negociación, si la misma ha llegado a buen puerto, las partes deberán celebrar un contrato de compraventa de dicha vivienda, el cual, como se tratará de explicar, tiene distintas fases y puede adoptar distintas formas, cada una de las cuales tiene sus particularidades concretas, las cuales se tratarán de exponer.

A modo introductorio, y aunque a priori pueda parecer una cuestión densa y pesada, es necesario analizar una serie de conceptos jurídicos básicos, pero a la vez fundamentales, pues sólo de este modo podremos comprender adecuadamente la cuestión y, en consecuencia, tomar las mejores decisiones para proteger nuestros derechos e intereses legítimos.

Así pues, desde un punto de vista general, es decir, no sólo focalizando nuestra atención en un bien inmueble, sino en cualquier clase de bien, de conformidad con la normativa civil, un contrato de compraventa es un acuerdo entre partes en el que una de ellas, denominada vendedor, se obliga a entregar un bien que es de su propiedad a otra persona, que se denomina comprador, transmitiendo así la propiedad de dicho bien a cambio de un precio (artículo 621-1 del Libro VI del Código Civil de Cataluña).

Por ejemplo, cada mañana, cuando nos acercamos a nuestra panadería y solicitamos al dependiente una barra de pan, por la que el panadero solicita un euro, cuando pagamos ese euro y, a cambio, el panadero nos da esa barra de pan, en realidad, aunque no seamos conscientes de ello, estamos celebrando y ejecutando un verdadero contrato de compraventa, en este caso, referido a un bien alimenticio de escaso valor, como es una barra de pan.