Declaración de obra nueva

Como se ha indicado en la descripción de esta entrada, la declaración de obra nueva es el instrumento jurídico mediante el cual, el propietario de un terreno, declara la construcción de una obra de nueva en él (como por ejemplo, una nueva vivienda, una nave industrial, una ampliación de una construcción preexistente, una piscina, etc.) a los efectos de dejar constancia jurídica de su existencia, y en última instancia inscribir dicha escritura en el Registro de la Propiedad, coordinándolo así con la nueva realidad física de la finca.

Así pues, por ejemplo, si Lucía adquiere una finca en su localidad de residencia, consistente en una porción de terreno urbano edificable, en la que no existe construcción alguna, a los efectos de construir en ella una nueva vivienda unifamiliar en la que fijar su domicilio, una vez comience los trámites de la construcción, o en su caso, al finalizarlos, deberá otorgar una escritura de declaración de obra nueva, para así dejar constancia jurídica de esta construcción, y así poderla inscribir en el Registro de la Propiedad, para poner en valor su derecho de propiedad y protegerlo adecuadamente frente a terceros.

A la vista de lo indicado, mediante este instrumento, el propietario de una finca consigue dejar constancia que, en un terreno de su propiedad, se ha realizado una nueva construcción o edificación, y tras ello, al inscribirlo en el Registro de la Propiedad, le da publicidad a este hecho, dotando así de la necesaria seguridad jurídica a su nueva propiedad y protegiéndola adecuadamente frente a terceros.

Como se puede apreciar en la pregunta precedente, mediante la declaración de obra nueva, el propietario de un terreno declara jurídicamente la existencia de una nueva construcción realizada en ella, a los efectos de actualizar la realidad jurídica de la finca con su realidad física, y una vez inscrita dicha escritura en el Registro de la Propiedad, coordinar el mismo con la nueva realidad de la propiedad.

Así pues, en la práctica, como resulta evidente, los propietarios de fincas se ven en la necesidad de realizar en ellas nuevas obras o construcciones, cuya declaración es necesaria, como por ejemplo:

• Cuando una persona compra un terreno para edificar en él una nueva vivienda unifamiliar para fijar allí su residencia habitual o una segunda residencia.
• Cuando un constructor adquiere un terreno para construir en él un edificio de viviendas plurifamiliares (pisos) y comercializarlos en el mercado.
• Cuando cualquier particular o empresa, en un terreno de su propiedad, construye una edificación para realizar en ella una actividad económica o industrial (como por ejemplo una fábrica, un almacén, una granja, etc.).
• O incluso cuando cualquier persona, propietaria de un terreno en el que ya existe una construcción o edificación previa, realiza en ella modificaciones de calado que varían sustancialmente su realidad física (como por ejemplo cuando el propietario de una vivienda construye en ella un nuevo garaje, una nueva piscina, una nueva planta, etc.).

En todos estos casos, es necesario realizar la escritura de declaración de obra nueva para dejar constancia jurídica de la existencia de esta nueva obra o edificación, pues solo así se podrá proteger adecuadamente la misma y, en su caso, poner en valor en el caso de que ahora o en el futuro se desee vender la finca (pues como es lógico, lo más probable es que nadie desee adquirir una finca en la que existe una construcción que no consta debidamente declarada e inscrita en el Registro de la Propiedad).

En la declaración de obra nueva es necesario tener en cuenta que confluirán una pluralidad de normas jurídicas, de muy distinta naturaleza, pues deberán tenerse en cuenta:

• Normas de derecho privado relativas a la propiedad de la finca en la que se desea realizar la nueva construcción.
• Normativa urbanística municipal que determinará la edificabilidad o no del terreno. Para ello deberemos consultar las ordenanzas de planeamiento urbanístico de cada municipio para saber los usos y aprovechamientos concretos de cada terreno o solar.
• Normativa urbanística autonómica que determinará los requisitos para la construcción de nuevas edificaciones.
• Normativa en el ámbito del derecho notarial y registral, que será necesario tener en cuenta para poder otorgar la escritura de declaración de obra nueva y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

De conformidad con la normativa vigente (artículo 202 del Reglamento Hipotecario), se podrá otorgar una escritura de declaración de obra nueva, a los efectos de obtener su inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando el propietario de un terreno o solar realice en él nuevas plantaciones o construya nuevas edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles.

Así pues, en la práctica, cuando un propietario de un terreno o solar construya en él una nueva vivienda, una nave industrial, un almacén, etc., será necesario, para convalidar la legalidad de la nueva construcción y protegerla adecuadamente, otorgar la escritura de declaración de obra nueva e inscribir la misma en el Registro de la Propiedad.

Como es lógico, la declaración de obra nueva es un acto de riguroso dominio, es decir, que el mismo sólo lo puede realizar el propietario o dueño de la finca.