División horizontal

Como se ha indicado, la escritura de división horizontal es el instrumento jurídico mediante el cual, en el marco de una edificación o complejo urbanístico, es posible identificar y delimitar sus elementos privativos susceptibles de aprovechamiento individualizado (como por ejemplo los distintos pisos de un bloque), así como sus elementos comunes (como por ejemplo la escalera, los patios, etc.), estableciéndose así un régimen jurídico singular que regulará las relaciones de comunidad existentes entre los distintos propietarios de esos elementos privativos.

Así pues, por ejemplo, si la constructora “CONSTRUCCIONES XYZ, SL”, adquiere un terreno, y construye en él un bloque de viviendas plurifamiliares, en el que existirán 12 pisos independientes, una vez finalice su construcción, deberá otorgar la escritura de división horizontal, a los efectos de declarar, identificar e individualizar esos 12 pisos (describiendo sus características, tamaño, linderos, etc.), así como los elementos comunes de la edificación (la escalera, en su caso los patios, o la piscina comunitaria, etc.).

Desde un punto de vista jurídico, tal y como establece el Código Civil catalán (art. 553-1 CCCat), el régimen jurídico de la propiedad horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes.

En relación a la división horizontal y al régimen de comunidad que se creará con ella, es necesario que, todo interesado, tenga en cuenta las siguientes cuestiones fundamentales:

• En primer lugar, es necesario tener claro que, para poder crear una comunidad de propietarios a través de la “división horizontal”, es necesario que el propietario o propietario de la edificación que se dividirá otorgue una escritura pública ante Notario, que jurídicamente recibe el nombre de título constitutivo.
• Asimismo, por su naturaleza, es necesario indicar que la constitución de una comunidad en régimen de propiedad horizontal implica, necesariamente, la existencia presente o futura de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.
• Así pues, por ejemplo, cuando un constructor construye ese nuevo bloque de pisos formado por 12 viviendas independientes, él, como único propietario, otorga la escritura de división horizontal, a los efectos de crear una comunidad que regule las relaciones entre los futuros 12 propietarios de esas viviendas independientes, así como la utilización de las zonas comunes del edificio (la escalera, el ascensor, la piscina comunitaria, los patios, etc).
• Además, también es fundamental entender que, al otorgarse la escritura de división horizontal, mediante la cual se individualizarán cada uno de los elementos privativos del inmueble, a cada uno de estos elementos privativos se le asignará una cuota de participación en los elementos comunes.
• Siguiendo nuestro ejemplo, si por ejemplo los 12 pisos tienen un mismo tamaño, y se les asigna una cuota idéntica a todos ellos, a cada uno de estos pisos les corresponderá una cuota de participación de un 8,33%.
• Por último, asimismo es necesario indicar que la constitución del régimen de propiedad horizontal implicará la configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.
• En nuestro bloque de viviendas, por ejemplo, si existe una piscina comunitaria, los estatutos de la comunidad o su reglamento de régimen interior regularán su uso, determinando en qué fechas estará operativa, en qué horarios se puede acceder a ella, cuántas personas pueden permanecer en la misma de forma simultánea, etc.

De conformidad con la legislación civil catalana, pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios y cualesquiera otros inmuebles, incluso en construcción, en los que coexistan elementos privativos, constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y disfrute adecuado de los privativos.

Los inmuebles que quieran someterse al régimen de propiedad horizontal quedarán vinculados al mismo desde el otorgamiento del título de constitución, es decir, desde que se acude al Notario a firmar la escritura de división horizontal, lo cual se podrá realizar aunque la construcción no esté terminada (no obstante, en la práctica, en las obras nuevas este trámite se suele realizar cuando la construcción está ya acabada o prácticamente acabada).

En efecto, el título de constitución, esto es, la escritura de división horizontal otorgada ante Notario, se inscribe en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria, y a los efectos que esta legislación establece.

En dicha inscripción, se realizará una descripción general del inmueble, y asimismo, de tantos folios como fincas privativas existan.