Extinción de condominio

Para comprender adecuadamente que es la llamada extinción de condominio, sin duda, lo más razonable parece comprender, en primer lugar, qué es una comunidad y condominio, pues solo comprendiendo este concepto, será posible entender adecuadamente la extinción del mismo.

Así pues, partiendo de esta base, y de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil catalán, “existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien” (artículo 551-1 del Libro V del Código Civil de Cataluña).

Por ejemplo, imaginemos la situación en la que Mireia y Anna, amigas desde la infancia, son muy aficionadas al esquí. A resultas de esta afición, ambas deciden adquirir, de forma conjunta, la propiedad de un apartamento en Puigcerdà, a los efectos de poder acudir al mismo los fines de semana de invierno, y así poder practicar ese deporte que tanto les gusta.

A la vista de lo indicado, Mireia y Anna, al adquirir cada una el 50% del pleno dominio de este apartamento, han creado una situación de comunidad o de condominio sobre ese bien inmueble (recordemos, un apartamento), que será necesario gestionar jurídicamente.

Comprendido pues esta situación de comunidad o condominio, su extinción se producirá, como se puede presumir, cuando los comuneros que conforman la comunidad acuerden poner fin a esta situación de propiedad compartida, de tal modo que uno de ellos se convierta en el nuevo titular de la totalidad del bien en cuestión, cuya propiedad antes era compartida.

Siguiendo pues el ejemplo anterior, si Mireia, pasados los años, ya no desea seguir practicando el esquí, y por lo tanto, mantener la propiedad de ese 50% del apartamento en Puigcerdà ha perdido el sentido para ella, puede optar, en tal caso, y de común acuerdo con Anna (la cual está interesada en ser la propietaria de la totalidad del piso), proceder a la extinción del condominio de este piso que las une a ambas, de tal modo que Mireia dejará de ser la propietaria de dicho 50%, el cual se integrará en el patrimonio de Anna, convirtiéndose así en la propietaria del 100% del pleno dominio de la finca, abonando a cambio a Mireia el valor que corresponda a ese 50% del piso.

Como se acaba de exponer en la pregunta precedente, la extinción de condominio es la figura jurídica que permite poner fin a una situación de propiedad compartida de varias personas sobre un bien, de tal modo que, una (o alguna) de ellas, devenga en la nueva propietaria de la totalidad de dicho bien.

A la vista del concepto expuesto, su utilidad resulta más que evidente en aquellos casos en los que, por los motivos que fuere, varias personas que comparten la propiedad de un inmueble desean poner fin a esta situación, de tal modo que el mismo pase a ser propiedad de una sola de ellas.

En la práctica, el recurso a la extinción de condominio suele darse, entre otros casos, en los siguientes supuestos:

• En el caso de parejas que adquieren conjuntamente una vivienda y que posteriormente, al poner fin a la relación sentimental, una de ellas desea adquirir la totalidad de la vivienda y la otra, abandonar la comunidad a la vista del cese de la convivencia producido entre ambos (pensemos en casos de separaciones, divorcios, extinciones de parejas estables, etc.).
• Julia y Vicente son una pareja que han mantenido una relación sentimental de 10 años, durante la cual, han adquirido la propiedad de un piso en Barcelona (el 50% cada uno), para fijar su vivienda habitual. Pasado este tiempo, por diferencias personales, Julia y Vicente deciden poner fin a su relación sentimental, de tal modo que Julia abandona la vivienda común y se traslada a vivir a otro domicilio.
• A resultas de esta situación, como Julia y Vicente ya no son pareja ni viven juntos, Julia desea desprenderse del 50% que posee en esa vivienda, de modo que, tras acordar lo procedente con Vicente, ambos deciden de común acuerdo proceder a la extinción del condominio existente, de tal modo que Vicente adquiere el 50% de la propiedad restante que antes pertenecía a Julia y, a cambio, este la compensa con el valor de mercado de dicho %, pongamos por ejemplo 150.000 euros, de modo que así, la situación de comunidad se extingue, quedando Vicente como único propietario del 100% del pleno dominio.
• También es muy común en el caso de bienes que se han adquirido por herencia por varios hermanos o sobrinos, los cuales, pasados un tiempo, a la vista de las dificultades de gestionar la comunidad, acuerdan cesar en esta situación, de tal modo que uno de ellos se quedará con la totalidad del bien, compensando al resto en la cantidad dineraria que corresponda.
• Imaginemos que Óscar y Raquel, propietarios de una vivienda de veraneo en Calella de Palafrugell, son un matrimonio que tienen tres hijas, llamadas Belén, Andrea y Sara. Al fallecer Óscar y Raquel, sus tres hijas, como herederas universales, al aceptar la herencia de sus difuntos padres, se convierten en las propietarias del pleno dominio de dicha vivienda, correspondiendo a cada una el 33% de la propiedad.
• Pasados los años, las tres hermanas llegan a la conclusión de que compartir la propiedad de la vivienda no es práctico, porque por ejemplo dos de ellas no la usan, de modo que finalmente, como Sara si que la disfruta, acuerdan extinguir el condominio existente, de modo que Sara adquiere el 66% restante (perteneciente a Belén y Andrea en un 33% respectivamente), convirtiéndose así Sara en la propietaria del 100% del pleno dominio.
• Y asimismo, se puede utilizar para disolver la comunidad existente sobre un inmueble por cualquier otra causa (recordemos el ejemplo antes indicado de las dos amigas que adquieren conjuntamente una segunda residencia, y posteriormente desean poner fin a esta situación).

Antes de comprender cómo se procede cuando se realiza una extinción de condominio, creo que, sin duda, es también muy necesario saber qué es una comunidad indivisa, así como saber cómo se regula la misma.

Por lo que se refiere al concepto de comunidad indivisa, como ya se ha indicado anteriormente, esta es aquella realidad jurídica en la que dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien (en nuestro caso, inmueble, es decir, un piso, una casa, una plaza de aparcamiento, etc.), sin que exista una determinación sobre qué parte concreta y específica pertenece a cada uno de los codueños.

Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente, al 50%, una vivienda en Puigcerdà, como vemos, lo único que sabemos es que dicho piso pertenece al 50% a cada una, pero sin que sea posible determinar qué parte concreta del piso pertenece a cada una, de modo que, por ejemplo, no es posible saber si una habitación concreta, o un baño, o el pasillo, pertenecen a una u otra.

Sabiendo pues qué es una comunidad indivisa, es necesario saber que, en cuanto a su regulación, la misma se regirá:

• En primer lugar, por la autonomía de la voluntad de las partes, es decir, por los pactos o acuerdos que alcancen los codueños (en el ejemplo de Mireia y María, estas pueden haber pactado que el apartamento será utilizado de forma indistinta por ambas todo el tiempo, o por semanas alternas, entre otras muchas opciones).
• Y, a falta de acuerdo entre las partes, por las normas legales que establece la legislación civil (en el caso de la catalana, los artículos 552-1 y siguientes del Libro V del Código Civil de Cataluña).

Así pues, en relación con esta regulación, a grandes rasgos, es necesario destacar las siguientes cuestiones principales:

• Cada uno de los derechos determina la cuota de participación en el uso, goce y rendimientos del inmueble (así pues, por ejemplo, si Juan es propietario del 25% de un piso, tiene derecho a usarlo 3 meses al año, esto es, el 25% del tiempo; O, si por ejemplo ese piso está alquilado por un importe de 800 euros mensuales, Juan cobrará 200 euros, esto es, el 25% de la renta que se obtiene).
• Cada cotitular puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, enajenarlo y gravarlo (es decir, en nuestro ejemplo, Juan, si lo desea, puede vender su 25% o incluso hipotecarlo).
• Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo
• Ningún cotitular podrá modificar el inmueble objeto de la comunidad (es decir, hacer obras, reformas, etc.), ni siquiera para mejorarlo o hacerlo más rentable, sin el consentimiento de los demás. No obstante, si un cotitular hace obras que mejoran el inmueble sin que los demás manifiesten oposición expresa dentro del año siguiente a su ejecución, puede exigir el resarcimiento con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama fehacientemente.
• La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares, y para la adopción de acuerdos se tendrán en cuenta las siguientes reglas:
• Para los actos de administración ordinaria (como por ejemplo una pequeña reparación), los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota.
• Por el contrario, para los actos de administración extraordinaria (como, por ejemplo, instalar una piscina en la vivienda que tenga un coste de 40.000 euros), será necesario una mayoría de tres cuartas partes de las cuotas.
• Cada cotitular deberá contribuir, en proporción a su cuota, a los gastos necesarios para la conservación, uso y rendimiento del objeto de la comunidad, así como a los de reforma y mejora que haya acordado la mayoría (así pues, si Juan es propietario del 25% de la vivienda, y se estropea un electrodoméstico cuya reparación asciende a 1.000 euros, Juan deberá pagar los 250 euros que le corresponden por su 25%).
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En estos casos, además deberá tenerse en cuenta que los cotitulares que hubieren avanzado gastos podrán exigir a los demás el reembolso de la parte que les corresponde, más los intereses legales devengados desde el momento en que los reclaman fehacientemente.

Como se puede observar, la compraventa y la extinción de condominio son operaciones muy similares, pues en ambos casos se produce un traspaso de parte de la propiedad de un bien a un tercero, a cambio de una contraprestación económica (siempre y cuando claro está, la extinción de condominio se realice a título oneroso).

Así pues, partiendo de esta base de similitud entre otras operaciones, las diferencias fundamentales entre ambos recursos son, a grandes rasgos, las siguientes:

En primer lugar, como resulta evidente, es necesario indicar que la extinción de condominio sólo se podrá realizar si alguno de los comuneros está dispuesto a adquirir las restantes porciones que pertenezcan a los otros comuneros, pues si todos desean abandonar la comunidad, y por lo tanto procede la transmisión a un tercero, el único mecanismo jurídico adecuado para ello será la compraventa.

Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si pasados los años, ambas ya no desean tener la propiedad de esta vivienda, lo que procederá es realizar una compraventa y vender la finca a un tercero que la adquiera, por el precio que se pacte.

Hecha esta precisión, básica y evidente, pero a la par que necesaria, si en el cese de la comunidad que se pretende, uno de los comuneros está dispuesto a adquirir las porciones restantes del inmueble que pertenecen al resto de comuneros, en tal caso, es necesario indicar que los intervinientes, además de recurrir a la extinción de condominio, también podrían optar por la compraventa, no obstante, esta tendrá un coste fiscal más elevado, pues en tal caso, se tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en Cataluña, por ejemplo, a un tipo del 10%).

Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, puede plantear una compraventa a Anna, de modo que Anna adquiera el 50% de la propiedad restante mediante una escritura de compraventa, a cambio de, por ejemplo, 150.000 euros.

No obstante, como se indica, en este caso, al tratarse de una compraventa, la misma tributará por ITP al 10%, esto es, Anna deberá pagar 15.000 euros (el 10% de 150.000 euros) en concepto de ITP a la Agencia Tributaria catalana.

Por el contrario, si el cese de la comunidad se plantea mediante la extinción de condominio, de modo que uno de los comuneros adquiere las porciones de la propiedad que pertenecen al resto de copropietarios, todo ello a través de esta figura de la extinción de condominio, la operación tendrá un tratamiento fiscal más favorable, pues en tal caso, sólo se tributará por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en Cataluña, por ejemplo, a un tipo impositivo del 1,5%).

<em>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, si la operación se plantea como una extinción de condominio, Anna adquirirá el 50% restante de la propiedad, Mireia recibirá esos 150.000 euros igualmente como contraprestación, pero el coste fiscal será mucho menor, pues se tributará por AJD sólo 2.250 euros (esto es, el 1,5% de 150.000 euros).</em>

De conformidad con la normativa civil catalana, es necesario saber que, como ya se ha indicado, cualquiera de los cotitulares que quiera abandonar la comunidad, tiene derecho a hacerlo, sin necesidad de alegar o justificar motivo alguno, pudiendo en tal caso vender su participación a un tercero ajeno a la comunidad.

Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial de Mireia y Anna que poseen cada una el 50% de ese piso en Puigcerdà, si Mireia desea desprenderse de su 50%, tiene todo el derecho a hacerlo, de modo que podrá venderlo a un tercero distinto a Anna, por ejemplo, a su amigo Francisco, que desea comprar ese 50%, a cambio de 100.000 euros.

No obstante, en estos casos, la ley establece que los otros comuneros tendrán un derecho de tanteo para poder adquirir ese % de que se quiere desprender el comunero (salvo que en el título de constitución se hubiere pactado lo contrario de forma expresa). Para ejercer este derecho de tanteo, el comunero que desee adquirir ese % de la propiedad deberá abonar el mismo precio y con las mismas condiciones que se hubieren convenido con el tercero ajeno.

En nuestro ejemplo, como Anna no quiere compartir ese piso con Francisco, porque no tienen buena relación, si Anna lo desea, puede “igualar” la oferta de Francisco, de modo que si ella abona los 100.000 euros a Mireia, podrá adquirir ese 50% de Mireia y hacerse con el 100% de la propiedad, “pasando por delante” de Francisco, pues como este es un tercero ajeno a la comunidad, ella tendrá este derecho de tanteo.

Para ejercer este derecho, los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deberán notificar a los demás cotitulares, fehacientemente (con un burofax por ejemplo), la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión.

• En tal caso, el tanteo se podrá ejercer en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificación.

Asimismo, para evitar que el comunero que desea vender no respete este derecho, la ley determina que, si no existe la notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comportará el retracto, es decir, la posibilidad de plantear una acción judicial para invalidar esta venta a un tercero, a los efectos de que los otros comuneros sean los que finalmente adquieran ese % vendido a alguien ajeno a la comunidad.

• En tal caso, este derecho de retracto podrá ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el Registro de la Propiedad.

Por último, indicar que si hubiere más de dos cotitulares que desean ejercitar el derecho de tanteo, a cada uno de ellos les corresponderá un % en proporción a sus derechos respectivos en la comunidad.

Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial, si este piso en Puigcerdà lo compraron Mireia, Anna y Paula, cada una un 33%, y posteriormente Mireia desea vender su 33% y Anna y Paula lo desean comprar, dicho 33% se dividirá entre ambas, correspondiendo un 16,5% a cada una, de modo que Anna y Paula se convertirán en propietarias del 50% cada una.