Moratoria hipotecaria

Una moratoria hipotecaria es un instrumento jurídico, mediante el cual, determinados deudores que cumplan ciertas circunstancias que se determinen en la ley, podrán acogerse a esta figura y así aplazar el pago de sus cuotas hipotecarias, durante un determinado plazo de tiempo.

Así pues, las moratorias legales son un recurso que se aprueba por Ley, para dar respuesta por parte de los poderes públicos a situaciones excepcionales en las que, a causa de eventos disruptivos e imprevisibles de gran impacto en la economía de un país o región del mismo, muchas personas ven gravemente afectada su economía doméstica y familiar, lo que les impide atender puntualmente a sus obligaciones de pago en sus préstamos hipotecarios.

A la vista de ello, para poder ayudar a estas personas que deben afrontar estas circunstancias excepcionales, y evitar así que ante la imposibilidad de afrontar el pago de sus préstamos hipotecarios, las entidades acreedoras activen los mecanismos de ejecución hipotecaria (lo que les llevaría en última instancia, si no se revierte la situación, a perder la propiedad de su vivienda), mediante este instrumento legal se permite que los deudores de estos préstamos que tienen dificultades para pagarlos, puedan aplazar su pago durante un tiempo (por ejemplo, 12 meses), dándoles así tiempo para que esta situación excepcional concluya, su estabilidad económica se pueda reestablecer y así poder volver a poder pagar las cuotas de su préstamo hipotecario con normalidad.

Así pues, en nuestro país, recientemente tenemos varios ejemplos de moratorias hipotecarias aprobadas por Ley para afrontar situaciones excepcionales, como por ejemplo las creadas para afrontar los efectos del Covid, o bien las recientemente aprobadas en octubre de 2021 para afrontar los efectos devastadores del volcán “Cumbre Vieja” en la Isla de La Palma.

Como se ha indicado en la pregunta precedente, las moratorias hipotecarias son un instrumento legal, que se crea mediante una Ley concreta, que tiene por objeto dar una respuesta por parte de los poderes públicos a determinadas situaciones extraordinarias e imprevisibles que causan un gran impacto negativo en la economía de un país o región concreta del mismo, causando así graves dificultades financieras en muchas familias para afrontar el pago de sus préstamos hipotecarios.

A la vista de ello, para evitar que al no poder pagar estos préstamos, muchas familias se vean abocadas a un proceso de ejecución hipotecaria (lo que les llevaría en última instancia a perder su vivienda), el legislador, con esta medida de moratoria hipotecaria, introduce un instrumento al que pueden acogerse las personas que reúnan los requisitos que se establezcan en la norma, permitiéndoles en tal caso aplazar el pago de sus préstamos hipotecarios durante un tiempo determinado, dándoles así un margen de tiempo para que esta situación extraordinaria cese, y así puedan recuperar sus ingresos y ocupaciones laborales con las que afrontar de nuevo la devolución de sus préstamos hipotecarios.

En la práctica, la moratoria hipotecaria supone pues realizar una novación hipotecaria, es decir, una modificación del contrato inicial de préstamo hipotecario, introduciendo en el mismo lo que jurídicamente se denomina “espera”, esto es, un plazo durante el cual una deuda queda “congelada”, de modo que el deudor, durante ese tiempo (por ejemplo 6, 9 o 12 meses), no debe abonar cantidad alguna a su entidad financiera, tras lo cual, concluido ese periodo, se reanudará el pago de la deuda hipotecaria.

Así pues, por ejemplo, si Juan es un hostelero, propietario de un bar, que a causa de las restricciones del Covid ha tenido que cerrar su establecimiento varios meses, con lo cual, de la noche a la mañana se quedado sin ingresos, de modo que no puede pagar el préstamo hipotecario de su vivienda, gracias a las moratorias, si se acoge a ellas y cumple los requisitos, durante un plazo determinado de 12 meses, no tendrá que pagar su préstamo, con lo cual, ello le permitirá mantener su economía familiar de un modo mucho más holgado, hasta que transcurrido este periodo, pueda volver a abrir su negocio y recuperar sus ingresos habituales.

Tal y como se ha podido ver en las preguntas precedentes, la respuesta a esta pregunta sólo puede ser negativa, pues como se ha indicado, las moratorias hipotecarias son instrumentos que el legislador crea ad hoc para dar respuesta a situaciones excepcionales, imprevisibles y concretas, que afectan de forma generalizada a la economía de un país o región del mismo, sin que sea posible acogerse a una moratoria en cualquier momento y bajo cualquier circunstancia.

Así pues, solo cuando concurra alguna de estas circunstancias excepcionales e imprevisibles de gran impacto (como sucedió con la pandemia del Covid o con la erupción del volcán “Cumbre Vieja” de La Palma), y el legislador cree una ley específica en la que se apruebe una moratoria hipotecaria, en tal caso será posible acogerse a la misma, y siempre que el deudor reúna los requisitos de necesidad que en dicha norma se establezcan.

Por regla general, en caso de que se produzca una situación extraordinaria e imprevista, que tenga un gran impacto negativo generalizado en la economía de un país o región, de modo que ello lleve al legislador a aprobar una moratoria hipotecaria, la experiencia nos indica que no todos los deudores podrán acogerse a la misma, sino únicamente los que reúnan determinados requisitos de necesidad económica, es decir, que sólo podrán acogerse a ella las personas que a resultas de esta situación de gran impacto hayan visto gravemente perjudicada su situación económica (como por ejemplo la pérdida de su trabajo, la inclusión en un ERTE, etc.).

Así pues, por ejemplo, en su momento, para poderse acoger a la moratoria hipotecaria aprobada para dar respuesta a los efectos devastadores de la pandemia del Covid (Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo), se estableció en su momento que podrían acogerse a ella personas que sufrieran situaciones de “vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19” consistentes en:

• Que el deudor hipotecario estuviere en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufriere una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.
• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no superare, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
• Por ejemplo, en el año 2021, esta cifra sería de 564,90 euros mensuales, esto es, 7.908,60 euros anuales.
• Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resultare superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que percibiere el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar hubiere sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

En definitiva, como se puede observar, cuando se apruebe una moratoria hipotecaria, no se podrá acoger a ella cualquier deudor, sino únicamente aquellos que, en términos generales, presenten una situación de mayor dificultad o vulnerabilidad económica.

En efecto, por regla general, las moratorias hipotecarias establecen un plazo máximo para acogerse a ellas, de modo que, si como deudor, se cumplen los requisitos necesarios, deberá tenerse en cuenta este plazo máximo para su solicitud, pues una vez superado este límite, ya no nos podremos acoger a ella.

Así pues, por ejemplo, las moratorias Covid aprobadas por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, entraron en vigor el día 19 de marzo de 2020, concediendo a los deudores, como plazo máximo para formalizar su solicitud, hasta el día 29 de septiembre de 2020.