Novación préstamo hipotecario

La novación o modificación de un préstamo hipotecario, como su propio nombre indica, es una operación en virtud de la cual, ambas partes contratantes, es decir, la entidad financiera como acreedora y el propietario de la vivienda hipotecada, como deudor, acuerdan variar o modificar alguno de los elementos esenciales del contrato de préstamo con garantía hipotecaria que suscribieron en el pasado, de modo que, alcanzado este nuevo pacto, dicho aspecto del contrato quedará modificado para el resto de la vigencia del mismo.

La novación o modificación del préstamo hipotecario puede afectar, en esencia, a cualquier parte o pacto de ese contrato original, no obstante, las modificaciones más habituales que podemos encontrar en la realidad son las siguientes:

• Modificación del tipo de interés: Se modifica el porcentaje del capital prestado que el deudor paga al acreedor como retribución por el hecho de prestarle el dinero.
• Modificación del plazo de devolución: Las partes acuerdan prolongar el plazo de devolución del préstamo, de modo que, si por ejemplo, el capital prestado debía devolverse inicialmente en el plazo de 30 años, tras esta modificación, la deuda se devolverá en cuotas por un periodo de 35 años. Lógicamente, la prolongación de la vida del préstamo supondrá una reducción de la cuota mensual.
• Incremento del capital prestado: Ante nuevas necesidades de financiación, acreedor y deudor acuerdan incrementar la cuantía del préstamo, de modo que si, por ejemplo, el banco inicialmente nos prestó 150.000€, ahora nos presta 50.000€ adicionales, de modo que la deuda total queda fijada en 200.000€.
• Cambio de titulares del préstamo, de modo que la posición del deudor, antes asumida por varias personas, es ahora protagonizada por una sola.

Más allá de estas modificaciones más habituales, como se ha indicado, la novación puede afectar a cualquier otra cláusula o acuerdo del contrato, como por ejemplo:

• La modificación del sistema de amortización, es decir, de la fórmula matemático-financiera que determina el importe mensual de la cuota a devolver a nuestra entidad financiera acreedora.
• Introducción de un plazo de carencia, es decir, un periodo en el que no se devolverá capital al Banco o Caja de Ahorros, sino que únicamente retornaremos los intereses correspondientes que se devenguen.
• La modificación de las garantías de la operación, de modo que si el préstamo ahora presenta más riesgos, se pueden gravar nuevos bienes con nuevas hipotecas o, por el contrario, si el deudor experimenta un incremento de su capacidad económica o patrimonio, una reducción de las mismas.

La novación o modificación del préstamo hipotecario, como se ha indicado, implica una modificación de algún aspecto esencial del contrato. Así pues, partiendo de esta base, dependiendo del aspecto o aspectos en concreto que se modifiquen, la operación puede contribuir a satisfacer distintas necesidades, entre las que se destacan las siguientes:

• Si se modifica el tipo de interés, por regla general, supondrá una rebaja del tipo de interés, pues lógicamente, el deudor raramente aceptará una modificación de su préstamo que suponga aplicar un tipo de interés mayor. Así pues, si se ha producido en el mercado inmobiliario una bajada generalizada y estructural de tipos de interés, que se prevé a largo plazo, de modo que el tipo de interés que estamos pagando en la actualidad es mucho más elevado que el que corresponde a las nuevas operaciones que se formalizan, es razonable pensar que el deudor, con capacidad de negociación dadas las circunstancias expuestas, pueda acordar con su Banco o Caja de Ahorros una modificación, a la baja, del tipo de interés aplicable a su préstamo, lo que supondrá en esencia una rebaja de la cuota mensual que devuelve a la entidad.
  
  Asimismo, en su caso, la modificación del tipo de interés aplicable puede suponer un cambio de modalidad de tipo de interés variable a tipo fijo o, al contrario, de un tipo de interés fijo a uno variable.
  
  a) Sobre este asunto, el lector debe tener en cuenta que, en la actualidad, dadas las circunstancias del mercado hipotecario, optar por un tipo de interés fijo determinará pagar una cuota más elevada, pero con el aspecto positivo de que ésta no cambiará a lo largo de toda la vida del préstamo.
  
  b) Por el contrario, si se optar por un tipo de interés variable, en la actualidad, la cuota a abonar será menor, pero con la incertidumbre sobre qué sucederá en el futuro, pues si los tipos de interés suben, nuestra cuota también se verá incrementada notablemente.
  
  En definitiva, y por todo lo expuesto, una modificación del tipo de interés de nuestro préstamo puede permitirnos reducir la cuota mensual (en caso de que las circunstancias del mercado sean más favorables) o, en su caso, modificar el tipo de interés aplicable por otra modalidad distinta, lo que por ejemplo, en caso de optar por un tipo de interés fijo, nos permitirá asegurarnos que durante toda la vida del préstamo pagaremos la misma cuota, lo que sin duda aporta certidumbre y tranquilidad a nuestra economía familiar.

• Si se opta por modificar el plazo de devolución, ello puede ser una forma de conseguir un “colchón” ante una situación económica compleja, pues si ampliamos el plazo de devolución del préstamo, las cuotas mensuales a satisfacer serán menores, lo que puede ayudar a una familia a sobrellevar una situación puntual de dificultad en sus finanzas, como por ejemplo puede ser el desempleo de alguno de sus miembros o el incremento imprevisto de nuestros gastos mensuales.
• En caso de optar por un incremento del capital prestado, su utilidad resulta evidente, pues la entidad financiera nos prestará más dinero, con el que podremos afrontar ese gasto o inversión cuya necesidad ha aparecido a posteriori, como por ejemplo pueden ser unas obras de reforma, la compra de otro bien inmueble, el pago de los estudios de un hijo, etc.
• En el supuesto de la modificación de los deudores, puede servir para clarificar la situación patrimonial tras una separación o divorcio, de modo que el cónyuge que se adjudica la propiedad de la vivienda habitual, asume ahora en exclusiva la titularidad del préstamo hipotecario.
• Si se opta por la modificación del sistema de amortización, ello tendrá un impacto en la cuota mensual a devolver al Banco, pues dependiendo del nuevo sistema elegido, ello implicará una variación, tanto presente como futura, del importe de la cuota mensual que pagamos a nuestra entidad. Así pues, si ahora queremos pagar menos dinero cada mes, se puede optar por un sistema de cuota creciente, mientras que si por el contrario queremos pagar en el presente más dinero y menos en el futuro, se puede optar por un sistema de cuota decreciente.
• Si se modifica nuestro préstamo hipotecario para introducir un plazo de carencia, ello nos puede ayudar a sobrellevar una situación económica dificultosa de carácter puntual, pues durante el plazo que dure la carencia (por ejemplo 6 meses o 1 año), sólo devolveremos al Banco o Caja de Ahorros intereses y no capital, lo que reducirá enormemente la cantidad a pagar cada mes, contribuyendo así a aligerar esa situación de tensión financiera que puedan experimentar nuestras finanzas personales.
• En caso de optar por una modificación de las garantías de la operación, ello puede implicar:
• O bien una reducción de las mismas, de modo que, por ejemplo, si el deudor ha experimentado un incremento notable de su patrimonio o su capacidad económica, la entidad financiera ya no considere necesario gravar con un derecho real de hipoteca la vivienda adquirida, pues entiende que con la garantía personal es suficiente. En tal caso, al liberar al inmueble del gravamen de la hipoteca, en su caso, ello puede permitir a su propietario solicitar otro préstamo aportando ahora si como garantía ese bien inmueble liberado.
• Por el contrario, si por ejemplo se ha solicitado más dinero al banco, es posible que éste exija un incremento de las garantías, lo que puede determinar la necesidad de hipotecar otra vivienda, como una segunda residencia que posea el deudor.

Si deseo modificar o novar mi préstamo hipotecario, alterando alguna de las condiciones o aspectos del contrato que se han explicado, para conseguir alguna de las finalidades que también se han detallado, sin duda, el primer e imprescindible paso será el de acudir a mi Banco o Caja de Ahorros a negociar esa modificación, pues como todo contrato, el préstamo que me une a mi entidad financiera sólo se puede modificar si ambas partes contratantes alcanzan un pacto en este sentido.

Así pues, deberemos acudir a nuestro gestor en nuestro Banco o Caja de Ahorros, plantearle la necesidad que nos ha surgido y negociar en consecuencia la modificación o modificaciones que consideremos convenientes, alcanzándose un pacto entre las partes si ello es posible.

Acordado pues la modificación a realizar, el siguiente paso será acudir a una Notaría a formalizar la novación del préstamo hipotecario, a través del otorgamiento de la correspondiente escritura pública, la cual, a posteriori, deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente.

La comisión por novación o modificación es aquella que puede cobrar una entidad financiera para el caso de que ésta acuerde con su cliente deudor una modificación de las condiciones del préstamo.