Opción de compra

Una opción de compra sobre un bien inmueble es un contrato en el que el propietario (conocido como concedente o otorgante) otorga a otra persona (llamada optante) el derecho exclusivo, pero no la obligación, de comprar la propiedad a un precio y en un plazo acordados previamente. Esta opción normalmente se establece mediante un pago inicial al propietario, denominado prima de la opción.

Esta prima de la opción suele ser un porcentaje del valor total de la propiedad y asegura al optante el derecho de ejercer la opción de compra dentro de un plazo específico, usualmente acordado en el contrato. Durante este tiempo, el propietario se compromete a no vender la propiedad a terceros.

La opción de compra beneficia al optante, ya que le permite asegurar el derecho a adquirir la propiedad en el futuro, estableciendo un precio previamente acordado, independientemente de posibles cambios en el valor del inmueble. Además, ofrece al optante la oportunidad de decidir si finalmente compra la propiedad, sin estar obligado a hacerlo.

Si el optante decide ejercer la opción de compra dentro del plazo acordado, el propietario está obligado a vender la propiedad según los términos establecidos en el contrato de opción. En caso de que el optante no ejerza la opción dentro del plazo acordado, la prima de la opción generalmente se pierde y el propietario recupera el derecho a vender la propiedad a otra persona.

Es importante señalar que los términos y condiciones de una opción de compra pueden variar según el acuerdo entre las partes y deben estar claramente definidos en el contrato para evitar confusiones o conflictos futuros. Es recomendable contar con asesoramiento legal al establecer este tipo de acuerdos.

Como se acaba de indicar en la pregunta precedente, el derecho de opción de compra da la posibilidad al optante de, a cambio de una prima (normalmente), adquirir la propiedad de un bien inmueble en un momento futuro, si las condiciones personales, familiares o económicas de ese momento así lo aconsejan o, por el contrario, descartar su ejercicio, si es lo mejor para sus intereses, a la vista de las nuevas circunstancias concurrentes.

A la vista de lo indicado, como se puede apreciar, este instrumento es un recurso muy útil para cualquier persona que, por los motivos que fueren, desea asegurarse la posibilidad de adquirir, de forma preferente, un determinado inmueble, en un momento futuro, pero pactando ya en este momento presente las condiciones de esa compraventa hipotética.

Así pues, en la práctica, puede ser muy adecuado este recurso cuando, por ejemplo:

• Una persona, por motivos especulativos o de inversión, cree que un determinado inmueble tendrá mucho más valor en un futuro, constituye un derecho de opción de compra de acuerdo con su actual propietario, de modo que si efectivamente, al cabo de 2, 3 o 4 años se produce ese evento o circunstancias de mercado que determinan ese aumento de valor (como por ejemplo una recalificación urbanística del terreno, un boom inmobiliario, etc.), ejercer la opción de compra y adquirir el inmueble, mientras que, si ello no sucede, descartar la operación.
• En el caso de que una persona que tiene mucho interés en adquirir un inmueble, pero ahora mismo no tiene el dinero necesario para su compra, si en un futuro más o menos próximo si lo tendrá (por ejemplo, está previsto que reciba una herencia o una indemnización de proceso judicial), puede optar por constituir un derecho de opción, de modo que si finalmente en el futuro tiene ese dinero, pueda asegurarse la compra del inmueble, mientras que, si por cualquier circunstancia, finalmente no lo recibe, pueda desechar la operación.
• En el caso de que, por cualquier circunstancia personal, familiar, profesional o económica, una persona esté interesada en la adquisición de un inmueble, dependiendo de unas condiciones futuras, pero que ahora mismo son inciertas (recordemos el caso de la señora Regina y su hija Berta expuesto en la pregunta anterior).
• También es habitual que, en determinados contratos de alquiler, se pacte un derecho de opción de compra a favor del arrendatario.

De conformidad con la normativa civil catalana (artículo 568-2 del Libro V del CCCat), los derechos reales de opción de compra que versen sobre un inmueble deberán constituirse en escritura pública y, asimismo, deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, habrá que tener en cuenta que, de conformidad con la normativa hipotecaria (artículo 14 del Reglamento Hipotecario), para poder inscribir este derecho de opción de compra sobre un bien inmueble, en el título de constitución (es decir, en la escritura):

• Deberá constar un pacto expreso de las partes para que se inscriba el derecho de opción en el Registro de la Propiedad.
• Deberá constar determinado el precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
• Detalle del plazo para el ejercicio de la opción.

El ejercicio de los derechos de adquisición voluntaria comporta la adquisición del bien en la misma situación jurídica en que se hallaba en el momento de la constitución.

Asimismo, su ejercicio comporta además la extinción de los derechos incompatibles constituidos con posterioridad sobre el bien, si el derecho se había constituido con carácter real.

Por supuesto, es plenamente posible constituir un derecho de opción de compra sobre varios inmuebles (el clásico supuesto en el que un inversor constituye un derecho de opción de compra sobre varias viviendas que un promotor está construyendo).

En tal caso, no obstante, es necesario tener en cuenta que, en tal caso, en la escritura de constitución del derecho de opción será necesario indicar un precio individual para cada uno de los inmuebles, a los efectos de hacer posible el ejercicio de los derechos por separado. 

No obstante, el Código Civil catalán establece que en estos casos también es posible constituir el derecho de opción señalando simplemente un precio global para todos los inmuebles (sin individualización del precio de compra de cada uno de los inmuebles que conforman la globalidad de activos pactados), en cuyo caso determinará que el ejercicio del derecho de opción sólo se puede llevar a cabo de forma conjunta, sobre todos los bienes.