Préstamo hipotecario

El capital del préstamo es el importe que el comprador de la vivienda deberá solicitar a la entidad financiera para, junto con los fondos propios de que disponga, afrontar el pago del precio de compra pactado en la operación de compraventa inmobiliaria, de modo que el capital del préstamo es, en definitiva, la cantidad de dinero que nos va a dejar la entidad financiera para que podamos pagar el precio de compra de la vivienda que deseamos adquirir.

La entrega del capital para la adquisición de la vivienda se producirá el mismo día en que se celebre el contrato de compraventa del inmueble, de modo que, de forma cuasi simultánea y consecutiva, es decir, al mismo tiempo, el comprador firmará su escritura de compraventa para, acto seguido, formalizar la escritura del préstamo hipotecario en el que quedará reflejada esa relación obligacional entre el deudor hipotecario y la entidad financiera acreedora.

El día que adquiramos nuestra vivienda, como se ha indicado, primero firmaremos nuestra escritura de compraventa, utilizando los fondos que nos habrá abonado ese mismo día la entidad financiera, normalmente a través de un cheque bancario o a través de una transferencia inmediata vía Banco de España con destino a la cuenta bancaria del vendedor que se hubiere designado, para, acto seguido, firmar el contrato de préstamo en el que se recoja esa cesión de capital, sus condiciones y plazo de devolución.

De ordinario, las entidades financieras consideran que una persona o unidad familiar puede asumir una cuota mensual de un préstamo hipotecario que suponga un porcentaje que oscile entre el 30% y el 40% de su renta neta mensual disponible.

Por consiguiente, si queremos saber cuál es nuestra capacidad máxima de endeudamiento, deberemos sumar todos nuestros ingresos netos mensuales (por ejemplo, “un matrimonio en el que ambos cónyuges ingresan 2.000 € netos, disponen en total de 4.000€ mensuales para afrontar su economía familiar”). A esta cifra, deberemos aplicar los porcentajes antes dichos (30-40%), lo que, por ejemplo, en el supuesto propuesto, “arroja un resultado de entre 1.200€ y 1.600€”, de modo que si la cuota mensual del préstamo que se pretende obtener se encuentra dentro de esos umbrales, la operación sería, a priori, viable, mientras que, por el contrario, si la cuota resultante, o la suma de esta cuota junto con la de otras deudas anteriores supera estos límites, la operación difícilmente será aprobada por la entidad financiera.

Sin perjuicio de las particularidades concretas de cada operación, el criterio generalizado en las entidades financieras es el de no conceder préstamos por un importe superior al 80% del valor de tasación del inmueble (esto es, el valor que objetivamente le asigne al mismo una empresa dedicada a la valoración o tasación de inmuebles que deberá contratarse para que realice esta labor) o, en su caso, del 80% del valor de mercado que la entidad asigne a ese inmueble.

Por consiguiente, para poder optar a adquirir un inmueble, el comprador deberá disponer de, al menos el 20% del precio de compra, mientras que hasta el 80% restante, será sufragado con el préstamo que se solicite.

Así pues, a modo de ejemplo, “si se pretende adquirir un piso cuyo valor de venta es de 300.000€, si su valor de tasación coincide con este importe, para poder adquirir el mismo deberemos disponer de unos ahorros de, al menos, 60.000€”.

‍¿Tendré que pagar impuestos al adquirir mi vivienda?
Es necesario tener en cuenta que las operaciones de compraventa de inmuebles están sujetas a tributación de impuestos indirectos, esto es, el Impuesto sobre el Valor Añadido en el caso de obras nuevas o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de vivienda usada. A grandes rasgos, y sin entrar en detalles de la normativa tributaria, es práctica común aceptada que la carga impositiva de una operación de adquisición de vivienda ascenderá a, aproximadamente, el 10% de su coste, de modo que, si, por ejemplo, “deseo adquirir un inmueble de 300.000€, se deberá disponer de 30.000€ adicionales para sufragar estos tributos”.

‍¿He de abonar algún gasto más para adquirir mi vivienda?
Si se desea formalizar adecuadamente la operación de compra con las máximas garantías y seguridad jurídica, será necesario y adecuado instrumentar la compra del inmueble a través de una escritura pública autorizada por un Notario público, esto es, un funcionario público, profesional del Derecho, cuya misión consiste en dar fe de los actos y negocios que autoriza y velar por la legalidad de todo lo que se acuerde en ellos. Además, si se desea disfrutar de la protección que otorga la publicidad registral de nuestro derecho frente a terceros, será necesario inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Ambas operaciones, esto es, tanto el otorgamiento de la escritura como su inscripción en el Registro de la Propiedad, tienen un coste sujeto a un arancel fijado por el Estado, el cual, a grandes rasgos, puede aproximarse entre un 1 y un 2% del coste de la operación, de modo que, por ejemplo, “si se desea adquirir una vivienda de 300.000€, supondría un importe total de entre 3.000€ a 6.000€”.

Así pues, se deberá tener en cuenta estas cantidades para saber cuál es el importe máximo que mi entidad financiera me puede prestar.

Si deseamos adquirir una vivienda, más allá del capital que nos pueda prestar una entidad financiera, deberemos contar con unos fondos propios previos de, aproximadamente, el 32% del coste de venta de la finca, para afrontar, cuanto menos, el 20% del precio con nuestros ahorros (que es el mínimo que nos exigirá la entidad financiera), el 10% de la operación, aproximadamente, para pagar los impuestos que la gravan, así como entre un 1 y un 2% adicional para sufragar los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad.

Así pues, a modo de ejemplo, “si deseamos adquirir una vivienda cuyo precio de venta es de 300.000€, ese 32% supondría la cantidad de 96.000€; de los que el 20% corresponderá a la parte del precio que deberemos pagar con nuestros ahorros (60.000€ en el ejemplo), el 10% para satisfacer los impuestos de la operación (30.000€ aproximadamente en nuestro ejemplo) y entre un 1 y un 2% para pagar los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad (esto es, en nuestro ejemplo, un importe máximo de alrededor de 6.000€)”.

De conformidad con la normativa vigente, para que una hipoteca quede válidamente constituida, la misma debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo cual será necesario que dicha hipoteca se haya formalizado a su vez en una escritura pública autorizada por un Notario. Así pues, efectivamente, para poder tener acceso a nuestro préstamo con garantía hipotecaria, será necesario formalizar la operación en una escritura pública y, a posteriori, inscribir la misma en el Registro de la Propiedad.

En cualquier caso, todos estos trámites se realizarán habitualmente por una gestoría o por la propia oficina notarial, sin que el comprador deba preocuparse de realizar todos estos actos burocráticos.

Los periodos de vencimiento de un préstamo son los plazos de que dispone el deudor para pagar cada una de las cuotas mensuales de su préstamo hipotecario.

Así pues, por ejemplo, llegado el día 1 de cada mes, si así se ha pactado, la cuota en cuestión vence y la entidad financiera remite al cobro, mediante el correspondiente recibo, el importe de esa cuota para que sea cargado en la cuenta del deudor hipotecario.

Un préstamo es un negocio jurídico en el que una parte, el prestador, concede a la otra, el prestatario, un determinado capital, con la obligación de que éste lo retorne en un determinado plazo.
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Partiendo de esta base, y teniendo en cuenta que el capital solicitado para la adquisición de una vivienda suele ser muy elevado (hablamos de cifras que superan los cientos de miles de euros en muchas ocasiones), como es lógico, la persona o personas que lo solicitan no tienen capacidad para devolverlo mediante un pago único, sino que la forma de devolución consiste en pactar un plazo total de devolución elevado (que puede ser, “por ejemplo, 15, 20, 25 o 30 años, o incluso periodos superiores de hasta 40 años”), dentro del cual se procede a su devolución paulatina, normalmente, con pagos de periodicidad mensual, de modo que el deudor, mes a mes, devuelve a la entidad financiera una cantidad determinada, acorde con su capacidad económica (“por ejemplo, 600, 700 u 800€ mensuales”) hasta que, transcurrida la totalidad de la vida del préstamo, se ha retornado la totalidad del capital que inicialmente se solicitó al tomar el préstamo.

En definitiva, la cuota del préstamo constituye la cantidad que, mes a mes, debe satisfacer el deudor para devolver a la entidad financiera, de forma periódica, la cantidad prestada.

No existe un plazo de devolución óptimo para todo préstamo, sino que éste varía en función de la edad de los deudores, así como de su capacidad económica.
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Partiendo de esta base, los préstamos cuyo plazo de devolución es muy elevado, como, por ejemplo, 40 años, tienen como ventaja que la cuota mensual que deberá satisfacer el deudor será más baja. Por el contrario, en el aspecto negativo, el importe que finalmente se tendrá que satisfacer a la entidad financiera será mucho más elevado y, asimismo, en caso de que el tipo de interés pactado sea de tipo variable, el deudor se encontrará mucho más expuesto a las variaciones del tipo de interés, de modo que leves subidas del tipo de interés implicarán incrementos notables de su cuota mensual. En estos supuestos, un plazo de devolución largo suele ser más interesante para personas jóvenes, con ingresos no muy elevados en la actualidad, pues la cuota resultante será menor y la podrán pagar de un modo mucho más cómodo.

Por el contrario, si se opta por un plazo de amortización breve (“por ejemplo, 10 o 15 años”), las cuotas mensuales a devolver al Banco o Caja de Ahorros serán mucho más elevadas, pero el riesgo de tipo de interés es mucho menor, de modo que las subidas de tipos de interés no impactarán de un modo tan severo en el importe de la cuota. En este caso, este plazo de amortización más breve suele ser más recomendable para personas de una edad más avanzada (“por ejemplo, 40 o 50 años”) o con una capacidad económica mayor.

La amortización de un préstamo consiste en la devolución del capital prestado, es decir, en devolver al Banco o Caja de Ahorros la cantidad de dinero que nos ha prestado.

De ordinario, esta devolución se realizará en cuotas periódicas (habitualmente, de forma mensual) o, si el deudor así lo quiere y tiene fondos para ello, mediante una cancelación total o parcial anticipada de la deuda existente.

Del total importe de la cuota mensual de su préstamo, parte de la misma sirve para devolver el capital solicitado, mientras que la parte restante estará destinada a satisfacer los intereses pactados en la operación, esto es, el precio o beneficio que obtiene la entidad con la operación.

Así pues, “por ejemplo, si un deudor hipotecario satisface una cuota mensual de 500€, de esa cantidad, 400€ estarán destinados a la devolución del capital prestado o principal, mientras que 100€ corresponderán al pago de los intereses pactados”.

La determinación del importe concreto de la cuota periódica de nuestro préstamo (cuya periodicidad más habitual es la mensual) vendrá determinada por el llamado “sistema de amortización”, es decir, la fórmula matemático-financiera que se pacte entre las partes para calcular qué cantidad de capital y de intereses se devuelve en cada mensualidad.

De entre todos los sistemas de amortización existentes, el más habitual es el llamado sistema francés o de cuota constante, cuya característica más relevante es que el importe de la cuota mensual se va a mantener invariable durante toda la vida del préstamo, siempre y cuando el interés aplicable fuere el mismo.
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Así pues, a modo de ejemplo, “en una hipoteca cuyo método de amortización sea el francés y en la misma se hubiere pactado un tipo de interés fijo, si la cuota inicial es de 700€ mensuales, esa es la cantidad que invariablemente pagará el deudor, cada mes, durante los 20, 30 o incluso 40 años de vida del préstamo que se hubieren pactado, hasta alcanzar la devolución total del importe solicitado”.

Asimismo, como característica adicional, en este sistema cantidad de intereses y capital que se amortiza guarda una relación inversamente proporcional, de modo que, al inicio de la vida del préstamo, del total de cuota que se paga, los intereses suponen una parte mayor, la cual va disminuyendo a medida que se van satisfaciendo las cuotas, mientras que la porción de capital que se retorna se comporta del modo contrario, pues en las cuotas iniciales supone una porción menor, que se va incrementando a medida que la vida del préstamo avanza.

Así pues, a modo de ejemplo, “para un préstamo de 10.000€, con un plazo de devolución de 12 meses y un tipo de interés del 5%, su cuadro de amortización será el siguiente:

Como se puede observar, la cuota que se satisface siempre es constante (855,57€), pero de dicho importe, al inicio del préstamo, la cantidad de intereses que se paga es mayor que la cantidad satisfecha por este concepto en las cuotas finales, cosa que sucede al revés con el capital retornado, que es inferior en las cuotas iniciales que en las finales”.

Más allá del sistema francés o de cuota constante, existen otra clase de sistemas de amortización que utilizan una fórmula matemático-financiera distinta para calcular la forma y el importe de las cuotas con las que se devolverá el préstamo solicitado. De entre todos los existentes, se pueden destacar los siguientes:

• Cuota final: A lo largo del ciclo de vida del préstamo se amortiza parcialmente el capital adeudado junto, mientras que el importe restante se aplaza para su pago en la última cuota, respecto del cual se abonan los intereses correspondientes. Este sistema permite reducir la cuota mensual a satisfacer, pero encarece el coste financiero de la operación.
• Cuota creciente: Fórmula financiera que determina un pago mensual que se incrementa con el paso del tiempo, de modo que a medida que se avanza en la devolución del préstamo, la cuota a pagar mes a mes se incrementa. Se trata de un sistema interesante para personas jóvenes con capacidad económica limitada y con perspectivas de mejora en el medio y largo plazo.
• Sistema de amortización alemán o de interés anticipado: Sistema de cálculo que procede a cobrar de forma anticipada los intereses del préstamo al deudor, de modo que las primeras cuotas presentan un importe mucho más elevado que las últimas, ya que aquellas, como se comenta, incluyen un interés en función de la totalidad del capital pendiente.

La tabla de amortización de un préstamo hipotecario es un documento en el que se recogen todos los pagos que deberá realizar el deudor a lo largo de la vida del préstamo, de modo que antes de firmar nuestro préstamo, sabremos cuántas cuotas pagaremos, de qué importe, qué cantidad de principal y de intereses engloba cada cuota y cuál es el capital amortizado y el capital pendiente, en cada momento.

Esta tabla de amortización es un documento que obligatoriamente nos deberá facilitar la entidad financiera en el proceso de negociación de nuestro préstamo, pues la ley exige que la misma forme parte de la información precontractual de la operación a recoger en la llamada Ficha Europea de Información Normalizada (conocida como FEIN). Con ello, se garantiza la protección del consumidor hipotecario, pues éste queda perfectamente informado de cómo se va a comportar su préstamo a lo largo de su ciclo de vida.

Por supuesto, el deudor hipotecario puede amortizar su hipoteca cuando lo desee, de modo que si dispone de fondos suficientes para ello, en cualquier momento puede decidir avanzar el pago de la deuda existente, para así reducir, o incluso acabar por completo con la deuda contraída, esto es, amortizar parcial o totalmente su préstamo hipotecario.

En caso de optar por una amortización parcial, esto es, de sólo una parte del préstamo, a resultas de la misma el deudor podrá elegir entre:

• O bien mantener el número de cuotas pendientes pero reduciendo su importe. “Por ejemplo, si se dispone de un préstamo de 100.000€ de capital pendiente, con cuotas pendientes por 10 años (esto es, 120 meses), por el que se paga una cuota de 450€, y se decide amortizar 50.000€, se mantendrían las 120 cuotas pendientes, pero el importe de las mismas se reduciría hasta los 226€.
• O bien reduciendo el número de cuotas pendientes pero manteniendo su importe. “Por ejemplo, si se dispone de un préstamo de 100.000€ de capital pendiente, con cuotas pendientes por 10 años (esto es, 120 meses), por el que se paga una cuota de 450€, y se decide amortizar 50.000€, se mantendrían las cuotas pendientes a 60, pero el importe de las mismas se mantendría en los 450€.

Habitualmente, las partes contratantes en una hipoteca suelen pactar comisiones para compensar a las entidades financieras en caso de amortización anticipada, total o parcial, de su préstamo.

No obstante, es menester indicar que, para evitar comisiones muy elevadas que puedan suponer una situación de abuso o desproporción en relación a los consumidores, el legislador ha limitado su importe en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Para más información al respecto, consúltese el apartado de “comisiones”.

El tipo de interés es la remuneración o contraprestación que recibe la entidad financiera prestadora a cambio de conceder el préstamo en cuestión, esto es, el ingreso que genera la entidad financiera con su actividad de dar dinero a préstamo.
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Con ese dinero, el Banco o la Caja de Ahorros paga a su vez el coste que le haya generado la obtención de ese capital, sufraga sus gastos de funcionamiento y, en su caso, si aún existe un sobrante, genera una plusvalía con la que retribuye a sus accionistas o genera reservas para incrementar su solvencia o capacidad de conceder nuevos préstamos a futuro.

El tipo de interés que se aplicará a mi préstamo hipotecario será el que deudor y acreedor pacten en el contrato de préstamo.
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Dicho esto, por lo que se refiere a las opciones existentes, cabe afirmar que, a grandes rasgos, existen dos modalidades de tipo de interés a aplicar en un préstamo hipotecario, a saber:
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Las hipotecas a tipo fijo, son aquellas en las que las partes pactan un tipo de interés que se aplicará durante toda la vigencia del contrato. Así pues, “a modo de ejemplo, si en una hipoteca se pacta un tipo de interés fijo del 2%, será ese porcentaje que se aplicará durante toda la vigencia del préstamo”.
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Por el contrario, las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que el tipo de interés que se satisface a la entidad financiera varía en función de la fluctuación que experimente el índice de referencia que se hubiere elegido. Así pues, “por ejemplo, si se pacta como tipo de interés de referencia el EURIBOR, éste fluctúa diariamente, de modo que, si inicialmente era aplicable un 1%, llegado el periodo de revisión, si el EURIBOR ha escalado hasta el 2%, será este nuevo porcentaje que se aplicará como tipo de interés ordinario del préstamo”.

En el caso de las hipotecas a tipo variable, dicho tipo de interés, que como su propio nombre indica, varía a lo largo del tiempo, lo hace en función del llamado índice de referencia, esto es, un indicador que agrega un conjunto de datos determinados que varían a lo largo del tiempo (“como por ejemplo la media del coste al que se intercambian dinero las entidades financieras”) y en base al cual se fija la evolución del tipo de interés del préstamo.
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Así pues, si ese índice de referencia aumenta, el tipo de interés variable del préstamo también se verá incrementado, mientras que si el índice de referencia baja, también lo hará el tipo de interés aplicable a la operación.

El índice de referencia aplicado a la mayor parte de hipotecas de interés variable es el denominado EURIBOR (acrónimo de Euro Interbank Offered Rate), que es un índice de referencia formado por el tipo de interés promedio al que las entidades financieras de la Zona Euro se prestan dinero a corto plazo para, a su vez, prestárselo a terceros.
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Este índice, que se publica diariamente y para varios periodos (anual, 9 meses, 6 meses, 3 meses, etc.), fluctúa en función de la oferta y demanda de crédito existente en cada momento, magnitud estrechamente ligada con el ciclo económico y con la política monetaria que implemente en cada momento el Banco Central Europeo.
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Más allá del EURIBOR, existen otros índices de referencia vigentes, como el MIBOR, el IRS o el IRPH conjunto de entidades, todos ellos escasamente utilizados en la actualidad.

A grandes rasgos, podemos afirmar que la evolución del índice de referencia que determinará el coste de nuestra hipoteca referenciada a un tipo de interés variable vendrá determinada por la evolución del ciclo económico. Normalmente, en los periodos de bonanza económica, los Bancos Centrales, a través de sus instrumentos de política monetaria, suelen provocar alzas de los tipos de interés para evitar que la inflación se incremente excesivamente, para así evitar que los activos se deprecien. Así pues, si los tipos de interés suben, tomar dinero a crédito es mas caro, de modo que el consumo y la inversión se resienten, lo que permite enfriar esa economía “recalentada” que está creciendo demasiado acelerada, provocando esos incrementos de inflación.
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Por el contrario, en épocas de crisis económica, los Bancos Centrales suelen adoptar medidas de expansión monetaria, como por ejemplo facilitar liquidez a las entidades financieras a un coste muy bajo, para así conseguir que los tipos de interés bajen, y hacer más atractivo el tomar dinero a préstamo con el que realizar inversiones, adquirir inmuebles, etc., y así reactivar la economía.
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Además, en la evolución de los índices también pueden influir otros factores, como son la percepción del riesgo por parte de las entidades financieras, de modo que si éstas perciben un escenario futuro de incertidumbre económica, pueden prever un incremento de la morosidad y, por lo tanto, del riesgo, lo que las empuja a incrementar los tipos de interés a los que se prestan dinero para cubrir esos eventuales impagos, con lo cual, los índices de referencia también se ven tensionados al alza.

En las hipotecas a tipo variable, al índice de referencia pactado se le añadirá un porcentaje adicional, también pactado entre las partes, que estará destinado a cubrir el margen financiero del Banco o Caja de Ahorros prestatario. Así pues, la diferencia entre el tipo de interés finalmente aplicado y el índice de referencia se constituye en el diferencial pactado.
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“A modo de ejemplo, si se pacta un diferencial del 0,9%, y en la actualidad el EURIBOR estuviere situado en el 1%, el tipo de interés aplicable al préstamo sería del 1,9%”.

El interés variable de mi hipoteca vendrá determinado por el índice de referencia que se pactare (el cual estará sujeto a la evolución que presente a lo largo del tiempo), al cual habrá que añadir el diferencial, esto es, el sobreprecio exigido por la entidad financiera para cubrir su margen.
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Así pues, “a modo de ejemplo, si se pacta la aplicación del EURIBOR, y éste está situado en el 1%, y adicionalmente se pacta un diferencial del 0,9%, el tipo de interés aplicable al préstamo sería del 1,9%”.

En las hipotecas de interés variable puede suceder que la evolución del índice de referencia, junto con el diferencial pactado, arrojen una cifra con varios decimales, lo que puede entrar en conflicto con el pacto conforme el tipo de interés se revisará por intervalos. (“por ejemplo, si el tipo de interés aplicable fuera del 1,8001, y se hubiere pactado un tipo de interés variable en intervalos de un cuarto de punto [de 0,25 en 0,25], es necesario determinar si el tipo de interés aplicables es de 1,75% o del 2%, con las evidentes consecuencias económicas para el deudor”).
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Para evitar excesos de las entidades financieras que en el pasado han acontecido, el legislador limitó esta práctica mediante la disposición adicional duodécima de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, limitando el redondeo al intervalo pactado más próximo, sin que pueda sobrepasar el octavo de punto, esto es (0,125%).
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(“Así las cosas, en el ejemplo propuesto, el tipo de interés quedaría fijado en el 1,75%, ya que es el importe más próximo a 1,8001, entre las dos opciones [esto es, recordemos, 1,75% o 2%]”).

Más allá del índice de referencia pactado y del diferencial acordado, deberemos tener en cuenta la existencia de posibles cláusulas suelo (o floor) o techo (cap), que limitan el tipo de interés aplicable por su extremo inferior o superior, de modo que si el índice de referencia, junto con el diferencial, superaran o descendieren de un determinado umbral, ese exceso no aplicaría al tipo de interés.
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Así pues, “a modo de ejemplo, si se pacta una cláusula techo del 5%, si el índice de referencia superara ese importe, el exceso no se tendría en cuenta, de modo que sólo se pagaría el 5% de interés. Por el contrario, si se pacta una cláusula suelto del 1%, si el índice de referencia descendiera por debajo de ese nivel, se seguiría aplicando ese 1% pactado”.
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En relación a las cláusulas suelo, es menester dejar constancia que las mismas, tras la abundante litigiosidad que han presentado en los últimos años, fruto de la falta de transparencia en su comercialización, han sido limitadas por la reciente Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 21) pero también hay que tener en cuenta que ese mismo precepto establece que el interés remuneratorio de la operación no podrá ser inferior a 0, de modo que a través de esta previsión legal, queda establecida una cláusula suelo en el 0%, de modo que en ningún caso el interés de la operación podrá ser negativo, pues ello supondría que la entidad financiera tiene que pagar intereses al deudor, situación completamente inverosímil.

El tipo de interés aplicable al préstamo, en caso de ser variable, no variará mes a mes en función del índice de referencia acordado, sino que la práctica habitual es fijar un momento concreto en el que, de forma periódica, se verifica el importe del índice de referencia en ese momento y en base a esa cifra se el tipo de interés a aplicar durante el siguiente periodo.
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Así las cosas, el periodo de revisión más habitual suele ser el anual, de modo que, una vez al año, se tomará como referencia el valor del índice de referencia, y en base al mismo se actualizará el importe a satisfacer a la entidad financiera durante el siguiente año.

La evolución de los índices de referencia se publica tanto en el Boletín Oficial del Estado, como en la página web del Banco de España.

Aunque no es una práctica habitual, si así se pactare, efectivamente sería posible aplicar un tipo de interés mixto a nuestro préstamo hipotecario, esto es, una combinación entre un tipo de interés fijo y otro variable.
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En estos casos, en el primer periodo de la vida del préstamo (los 2,3, 4 o 5 años del mismo) se suele aplicar el tipo de interés fijo, para dar una estabilidad a la cuota inicial, mientras que durante el resto de la duración del préstamo se aplicaría un tipo de interés variable previamente pactado.

La respuesta a esta pregunta no puede ser más que negativa, de modo que el Banco o Caja de Ahorros no puede modificar unilateralmente el tipo de interés pactado previamente con su cliente, pues en caso contrario se incurriría en una flagrante mala praxis bancaria perfectamente denunciable ante el regulador.

La respuesta a esta pregunta no puede ser más que negativa, de modo que el Banco o Caja de Ahorros no puede aplicar unilateralmente un diferencial distinto del previamente con su cliente, pues en caso contrario se incurriría en una flagrante mala praxis bancaria perfectamente denunciable ante el regulador.

El montante total de intereses que finalmente pagaremos a nuestro banco por el préstamo hipotecario que contratemos es una cifra que variará en función del capital prestado, el plazo de devolución y el tipo de interés aplicado, lo que convierte a cada caso particular en un supuesto distinto.
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Dicho esto, no es menos cierto que en la actualidad, tras la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019), para poder contratar el préstamo en cuestión es necesario que la entidad financiera nos haya facilitado, previamente, una serie de información precontractual, contenida toda ella en un documento denominado FEIN. Así las cosas, en dicho documento deberá constar una “tabla ilustrativa de reembolso” en la que se muestre al cliente el importe tota de las cuotas que deberá satisfacer, con el correspondiente desglose entre capital e intereses en cada una de ellas.
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En base a esta información, si el préstamo solicitado es a tipo fijo, podremos saber de antemano, con exactitud, qué importe total de intereses deberemos desembolsar durante todo el préstamo. Por el contrario, si el tipo de préstamo se halla referenciado a un tipo de interés variable, esta tabla nos podrá mostrar una aproximación a esa cantidad teniendo en cuenta el tipo de interés actual, pero siempre con la salvedad de que si dicho tipo de interés experimenta variaciones notables a lo largo de la vida del préstamo, esta cantidad también se verá modificada ostensiblemente.

Como ventajas principales de las hipotecas variables, podemos destacar el hecho de que sus cuotas iniciales serán inferiores a las que correspondería si se optara por el tipo de interés fijo, aunque a posteriori, su importe quedará al albur de la evolución del índice de referencia pactado.

Asimismo, si el comprador considera que durante la vigencia del préstamo los tipos de interés se mantendrán en unas cifras reducidas, y efectivamente ello sucede así, la operación será más rentable, pues se acabarán pagando menos intereses que si se hubiere optado por el tipo fijo. Por el contrario, si sucediere alguna externalidad macroeconómica que eleve los tipos de interés de forma notable, la cuota de nuestro préstamo también podrá experimentar incrementos muy notables, de modo que la operación no será satisfactoria para el comprador, en relación a un hipotético préstamo a tipo fijo.
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Adicionalmente, como aspecto positivo, es menester indicar que las hipotecas a tipo variable pueden llegar a tener un plazo de devolución mayor (de hasta 40 años según la práctica bancaria habitual), lo que también contribuye a reducir el importe de su cuota mensual, pues la devolución del capital pendiente se periodifica en un plazo mayor. Por el contrario, como aspecto negativo de esta extensión mayor, hay que resaltar que ello supondrá el cobro de unos intereses más elevados, pues la deuda permanece viva más tiempo.

Así las cosas, las hipotecas a tipo fijo, es decir, aquellas en las que siempre pagaremos el mismo tipo de interés y, por lo tanto, la misma cuota, están destinadas a personas más conservadoras, con una mayor aversión al riesgo, pues saber con exactitud qué cuota debemos afrontar cada mes los próximos 20, 25 o 30 años, sin duda facilita un grado de certidumbre que ayuda a planificar nuestra economía financiera.
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Desde un punto de vista de precios, no es posible afirmar que la hipoteca a tipo fijo sea mejor que la de tipo variable, pues siendo cierto que, en el momento de su contratación, su importe será más elevado que la de tipo variable, puede suceder que a lo largo de la vida del préstamo sucedan eventos macroeconómicos que eleven el tipo de interés variable muy por encima del tipo fijo pactado (“así pues, por ejemplo, téngase en cuenta que una hipoteca a tipo fijo en la actualidad, que se podría pactar al 2,5%, sería un gran negocio si los tipos de interés escalaran hasta cotas alcanzadas en la década de los años ochenta del siglo XX, con importes que llegaron a superar el 15%”).

Por el contrario, como aspectos negativos de las hipotecas a tipo fijo, podemos destacar los siguientes:

• Las hipotecas a tipo fijo presentan unas comisiones mayores, sobre todo en lo que se refiere a su amortización anticipada en los primeros años de vida de la operación, pues el legislador pretende evitar con ello que las entidades financieras puedan sufrir pérdidas en estos casos.
• Además, los plazos por los que se suelen conceder las hipotecas a tipo fijo (20 o 25 años) son inferiores a las de tipo variable (que pueden alcanzar hasta los 40 años) lo que de nuevo eleva el importe de la cuota mensual a retornar.

Se trata de un acuerdo entre el deudor hipotecado y la entidad financiera acreedora, en virtud del cual, a cambio de contratar una serie de productos adicionales (como pueden ser contratos de seguros, planes de pensiones, domiciliación de nómina, contratación de tarjetas de crédito, alarmas de seguridad para la vivienda, etc.) el tipo de interés inicialmente pactado se verá reducido en favor del deudor.

La respuesta a esta pregunta debe ser negativa, en el sentido de que en la actualidad está terminantemente prohibido comercializar, junto con un préstamo, otros productos de forma conjunta, a través de una suerte de “pack único e indivisible”.
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Para comprender adecuadamente esta cuestión, es menester tener en cuenta que, lamentablemente, en los últimos años, las entidades financieras, para generar más beneficios, han vinculado la concesión de préstamos a la contratación de productos adicionales (como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión, domiciliación de nóminas, altas de tarjetas de crédito, contratación de alarmas de seguridad, financiación de teléfono móviles, etc.), de modo que si el deudor hipotecario no contrataba estos productos, la entidad financiera denegaba la operación.

A la vista de esta mala praxis bancaria, el regulador, en la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario, ha puesto coto a la misma, estableciendo una estricta regulación sobre estas prácticas.
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Así las cosas, en la actualidad, la venta vinculada de productos bancarios en la contratación de un préstamo, esto es, el ofrecimiento de un paquete conjunto constituido por el préstamo y otros productos adicionales, ofrecidos conjuntamente, queda completamente prohibida, so pena de nulidad de todo contrato vinculado al préstamo en cuestión.

Partiendo de una prohibición general de venta vinculada o conjunta, el legislador establece una serie de excepciones que el consumidor debe conocer, y que a continuación se exponen:

• En primer lugar, será posible vincular la contratación del préstamo a otros productos adicionales cuando ello se autorice de forma expresa por el Banco de España, en caso de que dicho producto o servicio, comparado con otros similares de empresas competentes, suponga un claro beneficio al prestatario.
• Asimismo, la contratación del préstamo se podrá vincular a que el deudor hipotecario contrate un seguro de vida (para garantizar el cumplimiento de la obligación contraída en caso de fallecimiento del deudor), así como un seguro de daños respecto del inmueble hipotecado (para así asegurar que, si el inmueble que sirve como garantía del préstamo sufre cualquier daño, el mismo podrá ser reparado).
• Adicionalmente, se podrá exigir la contratación de ciertos productos vinculados por parte de familiares directos del deudor, cuando éstos figuren en la operación como garantes y su contratación sirva como soporte o aseguramiento de dicha operación crediticia.

Junto con el préstamo garantizado mediante hipoteca, existen dos productos cuya contratación será obligatoria, esto es, un seguro de vida (para garantizar el cumplimiento de la obligación contraída en caso de fallecimiento del deudor), así como un seguro de daños respecto del inmueble hipotecado (para así asegurar que, si el inmueble que sirve como garantía del préstamo sufre cualquier daño, el mismo podrá ser reparado).
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En cualquier caso, la contratación obligatoria de estos dos productos no se deberá realizar, de forma invariable, con la entidad financiera que nos concede el préstamo, pues si encontramos en una compañía de la competencia un producto análogo con mejores condiciones económicas y de cobertura, podremos contratar éste en detrimento del seguro que nos ofrecía nuestro banco y que tenía peores condiciones.

La venta combinada, a diferencia de la venta vinculada, es aquella venta de productos adicionales (planes de pensiones, domiciliación de nómina, contratación de tarjetas, etc.) se realiza de forma separada, de modo que el deudor recibe una oferta individualizada en las que se detallan las condiciones separadas de cada producto, para que éste las pueda valorar individualmente y decidir, en casa caso, si su contratación es conveniente o no.

Si la entidad financiera nos ofrece un pacto de bonificación de tipo de interés en el caso de contratar un determinado producto o servicio financiero, evidentemente, deberemos valorar dicha oferta y determinar si la rebaja del tipo de interés es suficientemente atractiva o no.
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Asimismo, desde un punto de vista operativo, contratar todos nuestros productos y servicios financieros y aseguradores en una misma compañía simplifica los trámites administrativos que debemos realizar, y además refuerza nuestro poder de negociación futuro con la entidad, pues si disponemos de muchos productos contratados, ante el riesgo de perdernos como clientes en un futuro (cosa que impactaría fuertemente en su margen), es posible que nos ofrezcan condiciones mejores para ulteriores contrataciones.
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Del lado negativo, si contratamos todos nuestros productos en una misma entidad, tal vez estamos renunciando a ofertas más agresivas de compañías competidoras que nos podrían ofrecer un precio o unas condiciones de servicio mejores.