Subrogación de acreedor

La subrogación del acreedor en un préstamo hipotecario es una operación en virtud de la cual, el propietario de una vivienda adquirida mediante un préstamo con garantía hipotecaria traslada su préstamo a otra entidad financiera distinta de la que inicialmente se lo concedió, pues este otro Banco o Caja le ofrece unas condiciones más favorables para sus intereses, cosa que determina este cambio de entidad.

La subrogación del acreedor en un préstamo garantizado con hipoteca permite al deudor cambiar de entidad financiera, de modo que el dinero que inicialmente nos prestó el Banco o Caja de Ahorros “A”, ahora se lo deberemos a otra entidad distinta (llamémosle “B”). 

Con esta operación, el deudor puede conseguir unas condiciones más favorables para su préstamo, ya que es posible que otra entidad distinta, transcurrido un tiempo, nos ofrezca unas condiciones mejores, como por ejemplo un tipo de interés más bajo o un plazo de amortización más largo, con lo que la cuota mensual de nuestro préstamo será menor, cosa que sin duda puede ser interesante para disfrutar de una mayor renta disponible en el presente.

Si como propietario de una vivienda, que he adquirido con un préstamo hipotecario aún pendiente de pago, decido optar por la subrogación de acreedor y, por lo tanto, trasladar mi préstamo a otro Banco o Caja de Ahorros distinto, lo que sucederá es que esta nueva entidad me prestará un dinero con el que cancelaré mi préstamo inicial.

Así pues, mi “nuevo banco” me prestará un dinero, con el que devolveré por completo el préstamo inicial que se firmó con nuestro “antiguo banco” al comprar mi casa, de modo que de ahora en adelante ya no tendré ninguna deuda con la entidad que en su momento me concedió el préstamo para comprar mi vivienda, sino que ahora el préstamo se deberá devolver a la “nueva entidad” que se ha subrogado en la posición del acreedor, es decir, del Banco o Caja de Ahorros que presta el dinero.

El deudor que pretenda formalizar la subrogación de acreedor, una vez haya alcanzado un pacto de condiciones con su nueva entidad acreedora, deberá proceder del siguiente modo:

En primer lugar, la entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Junto con la oferta vinculante, le entregará un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora. 

Una vez que esta oferta sea aceptada por el deudor, ello implicará su autorización para que la entidad oferente se la notifique a la entidad acreedora actual y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.

Entregada esta certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario. 

En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Para acreditar que ello es así, se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad.

La operación de subrogación de acreedor hipotecario se formalizará mediante una escritura pública autorizada ante Notario, en la que se detallarán todas las nuevas condiciones del contrato, así como la voluntad de las partes de celebrarlo. 

Asimismo, y a tal efecto, la “nueva entidad” acreedora deberá abonar a la “antigua entidad” la cantidad debida que constare en la certificación que ésta expidió, debiendo incorporarse a la escritura que se otorgue un justificante de la operación bancaria realizada con este objetivo, así como una manifestación expresa por parte del nuevo acreedor conforme se ha realizado el pago al antiguo acreedor.

Por último, como es lógico, la nueva escritura de subrogación de acreedor deberá inscribirse correctamente en el Registro de la Propiedad correspondiente, a los efectos de dejar constancia de este cambio en el acreedor hipotecario.